購屋

NOWnews – 2014年2月18日 下午7:37

記者顏真真／台北報導

住商不動產董事長吳耀焜18日宣布，從趨勢來看，未來不動產經紀業將走向集團化，極大化發展，而為了因應未來變局，在創立滿35年的今年，旗下第二品牌「大家房屋」正式成立，也因為新品牌的加入，今年底住商不動產要達700家店，大家房屋100家店，住商機構兩岸總店數突破1600店的營業目標。

台灣房地產市場走了10年多頭後，市場出現了質變與量變，以幾個指標觀察，北市中古屋均價在10年增長170.1%，購屋壓力從10年前的5.2倍到如今的11.6倍，壓力明顯增加。可是利率不漲反跌，較10年前低1.058%，除了民眾感知外，房產業也出現量變與質變。

以不動產經紀業為例，2003年時，全台經紀業僅有1627家，大型連鎖品牌僅853家，僅占產業的52.4%，但10年後，經紀業增加至5918家，大型連鎖品牌達3707家，佔比超過62.6%，成長可見一斑，

住商不動產總經理陳錫琮指出，台灣不動產經紀業經過了多年發展，在數量上已經達到飽和，除了量的增加，更需要質的改變，過去住商不動產經營時，採取3-6萬元的高月費，吸引優質夥伴進駐，30多年來也做出相當成績，目前以563家簽約店領先同業。

至於住商新成立的「大家房屋」比起其他第二品牌更具成熟性，他強調不只從提升自我、成就大業出發，透過組織提供的各項教育訓練及業務支援系統，提供經紀人員厚實依靠，進而成就顧客，協助其創造幸福家和的美滿家庭外。

吳耀焜也說，經過政策盤整，去年買賣移轉寫下3年新高，也意味著民眾對於政策性恐慌逐漸排除，因此在這個時間點成立第二品牌「大家房屋」，承襲了住商不動產「共好」的精神，穩中求進、穩紮穩打，從新品牌出發，透過新品牌大家房屋，與原有的住商不動產相結合，更能發揮管理綜效，提升服務品質。

陳錫琮則提到，在大家房屋設立時就已經充分與住商全省加盟店東溝通，獲得超過9成以上的支持度，而目前預約組數也高達50組，住商機構試圖透過多品牌「共好」的方式，創造出一個嶄新的經營模式，預期未來不動產經紀業必然走向集團化與極大化兩大趨勢發展。

他強調，多品牌、多層次的經營已經成為管理顯學，例如豐田汽車與王品集團，都是多層次品牌經營的成功典範，透過市占率的提高，對內集中採購、統合管理以降低成本，對外增加曝光度，加快流通速度，增加店營運效能，進而提供更完善且全面的消費者服務。

對於今年房市景氣看法，陳錫琮認為，十年多頭變不停，量穩價平格局定，而下半年則將是產業關鍵一役，七合一選舉將至，兩黨可能搬出新的打房施策以平息民怨，此外，不少區域價格已經來到歷史高點，往上成長有限，但在低利環境下，也缺乏大幅修正空間。對於自用客戶來說，低利進場仍有一定優勢，只要價格合理，進場仍相對安全，但對投資客戶來說，持有風險之外，還必須注意國稅局查稅動作，以免連補帶罰，得不償失。

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作者： 鉅亨網編譯郭照青 | 鉅亨網 – 2013年12月30日 下午11:16

國家不動產協會(NAR)周一公布，美國11月成屋銷售簽約指數小幅上升，為六個月來首度上升，顯示房屋市場活動可能改善。

11月成屋銷售簽約指數上升0.2%至101.7，小幅高於10月低點101.5，但低於2012年11月的103.3。

「成屋銷售簽約指數可能觸及了周期低點，因為創造就業與家庭狀況的正面基本面因素，可望於2014年促進穩定的簽約行動，」NAR經濟學家Lawrence Yun說。

此外，購屋者已習慣於較高的抵押貸款利率與較貴的房價。

雖然較高的抵押貸款利率，影響了房屋市場活動，Yun說，但2013年銷售卻創下七年來最高。

房屋銷售簽約後，通常會在二個月內完成交易。

該指數100代表2001年平均簽約水準。

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作者： 記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年12月24日 上午10:16

工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】

控管不動產授信風險，老行庫再出新招數，辦理住宅建築及企業建築貸款，除了要求確實依照借款人的資金用途核定，辦理土地抵押貸款及購置住宅貸款時，要求在授信報核書或審核書上，要註明對擔保品價值保留一成的算法。

換句話說，若是鑑價結果為1,111萬元，就是以1,000萬元來計算，藉此來控管風險，實際上等於老行庫多了一成的緩衝空間，以抵擋未來可能發生的風險。

三商銀及民營銀行主管指出，該行庫使用這種內規的規定方式，也是一種風險控管的方式，不過，但大多數的銀行並非使用保留成數一成的方式，而是直接降低不動產授信的成數，由於方式及精神大同小異，因此不會跟進這樣的方式。

至於房貸龍頭土地銀行則是以三招應對，包含辦理房貸專案、適時調整房貸授信政策、運用房貸評分卡的方式。

具體三招中，「發揮房貸業務既有優勢，維持市占龍頭地位」方面，就是持續辦理各項房貸專案，包含菁英房貸優惠專案、優質房貸專案、軍公教築巢優利貸，以及配合政府政策各項專案，如青年安心成家購屋優惠貸款等房貸業務。

第二招則是「適時調整房貸授信政策，避免房貸擔保品過度集中」，對於授信集中度較高或地理位置較偏遠地區，以授信5P（借款戶PEOPLE、資金用途PURPOSE、還款來源PAYMENT、債權保障PROTECTION、授信展望PERSPECTIVE）來審慎評估承作，並針對不同客層，訂定不同差別利率，以兼顧房貸資產品質暨有效控管授信風險。

第三招是「運用房貸評分卡，篩選優質客層」，以系統化客觀評分工具，篩選優質客層，以持續增進房貸資產品質。

三商銀則是以二大方向為主，一是重視3P（借款人、房屋座落地、利率報價）審慎辦理。二是強調品質，不以價格、貸放成數競爭。

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作者： 鉅亨網記者周康玉 台北 | 鉅亨網 – 2013年12月10日 下午4:15

2013年房市歷經諸多政經風暴多空交錯，究竟明年房市如何？全國不動產企研室今(10)日公布2014年房市10大趨勢，整體來說，政府打房、查稅政策不斷，短期炒作資金退潮，首購換屋族群和長期投資族群成為購屋主流，一千萬元上下的都會區小宅或是郊區中小宅，仍為2014年最夯標的；預估未來一年房市將呈現價緩漲、量微升的狀態。

趨勢一、短線投資客退場

財政部部長張盛和日前表明打房不縮手，不僅針對預售屋紅單交易開罰，甚至對特定豪宅區展開地毯式查稅，加上根據實價登錄行情，市場普遍預估2014年1月1日起將會大幅調高土地公告現值，土地增值稅將勢必提高，因此，明年房市將回歸供需基本面，短線炒作投資客將大舉出場，房價走勢更加理性。

趨勢二、購屋偏好收益型產品

隨著短線投資資金退場，天花板效應漸漸浮現，全國不動產分析，現今市場維持游資多、低利率、低稅率的環境，許多口袋夠深的購屋族群基於「有土斯有財」的觀念，仍會選擇保守的收益型產品，雖然報酬率偏低，但比起定存還是高，大台北精華地區報酬率約2-3%、外縣市主要商圈約3-5%，且相對於股票、基金等投資產品風險較低。

趨勢三、房貸放款趨於保守

近來各大型行庫基於風險考量，紛紛管控房貸放款成數，全國不動產建議，購屋族群應未雨綢繆，若有房貸需求應盡早規劃，房貸比例不應超過家庭收入的三分之一，抑或選擇固定利率，盡量避免使用機動利率；平日則須培養與往來銀行良好的信用紀錄。

趨勢四、房市M型化　超級豪宅登場

由於明年首購換屋族群和長期投資族群成為購屋主流，屬於高資產族群的層峰人士基於長期投資置產規劃，偏愛核心地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件，超級豪宅仍會持續推出，甚至還有更多意想不到的頂級規劃，像是亞太會館改建而成的「陶朱隱園」首創台灣「車梯」設計，可供超跑進出。

趨勢五、憂年底大選 房市下半年不樂觀

明年底將登場的「七合一」選舉被視為總統大選的前哨戰，屆時購屋族對未來產生不確定感，選擇觀望。預估明年上半年較下半年相對樂觀下，建商將大舉推案，搶攻329熱門檔期、甚至提前至228連續假期「開打」。

趨勢六、奢侈稅微調　抑止炒作歪風

儘管奢侈稅修正草案僅微調，但修法後仍將可抑制炒作工業用地歪風，另一方面，農地納入奢侈稅管制範圍，未來農舍成屋產品更為稀有珍貴。

趨勢七、跟著交通建設買房

繼捷運信義線於11月24日通車後，2014年也有重大交通建設逐步完成，包含：懸宕已久的淡北快速道路、捷運三鶯線即將動工，且貫通大台北東西兩側的捷運松山線，以及捷運土城線頂埔站也預計於2014年完工，而複製以往成功模式，捷運所經之區域房市，長期持有具備抗跌又增值效益。

趨勢八、建商揮軍南下　中南部房價漲

大台北地區房價上漲趨緩，許多建商轉移戰場，揮軍南下，像是桃園、台中、高雄均成為建商獵地首選，預估明年中南部一線地段土地價格不斷飆漲，在地建商不輕言出手，反而是北部建商認為中南部精華區地價不貴，且具有補漲效益，積極南下獵地，預估未來幾年將進入大量推案高峰期。

趨勢九、防堵買房詐騙　善用履約保證

中南部地區曾經發生詐騙案件，有心人士探知房地所有權人不在國內，便假冒所有權人，假藉出售不動產之名義，防堵類似事件，民眾可利用房仲業者推出的履約保證方案保障權益，像是全國不動產推出「買賣履約」活動，就能確保買賣雙方的權益，建議購屋族應善加利用履約保證機制，由公正第三方全程專戶保管價金，讓房屋交易風險降至最低。

趨勢十、房仲業汰弱留強

內政部規定從2013年8月1日起，對不動產經紀營業員執照規範變嚴格，除了30小時訓練時數外，都必須通過筆試測驗；此外，內政部地政司對房仲業所提供的「不動產說明書應記載事項」也正在研議增加更多項目。在激烈競爭情況之下，百家爭鳴，房仲業質量將汰弱留強，孱弱體質的業者將會被淘汰。

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作者： 劉品希 | 中央廣播電台 – 2013年10月23日 上午11:37

不動產實價登錄實施滿週年，外界相當關注何時實施實價課稅？對此，內政部長李鴻源今天(23日)表示，實價課稅涉及政治敏感，目前沒有政策規劃，也沒有時間表。

不動產實價登錄上路滿1週年，可供查詢件數已有44萬7千多件。多名立委23日在立法院內政委員會肯定實價登錄政策執行得成果，國民黨立委江啟臣詢問內政部長李鴻源下一步是否會推動實價課稅？

對此，李鴻源表示，實價課稅涉及政治敏感，目前沒有相關政策規劃，也沒有時間表。他說：『(原音)目前確實沒有實價課稅的政策，目前沒有那個政策，也沒有時間表。(江啟臣：那有沒有在考慮？)也沒有。(江啟臣：那有沒有人建議？)是有很多人在建議，但目前並沒有這樣的規劃。』

內政部地政司司長王銘正指出，實價登錄實施1年以來，逾期申報、不實謊報的案件有90多件，地方政府都已開罰，並陸續更正中。其中，台北市信義區的菜園買賣就涉及謊報，台北市政府已經開罰。

此外，國民黨立委徐欣瑩質詢時指出，許多民眾購屋時，買的是預售屋，但由於預售屋尚未成交，因此不受實價登錄的限制，導致購買預售屋的民眾無法掌握房價，任憑建商喊價。

對此，李鴻源表示，內政部會再思考，研究如何規範預售屋上網登錄。

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作者： 【記者張淑珠／台中報導】 | 台灣新生報 – 2013年10月4日 上午12:00

台中市政府地政局全國首創（台中市不動產資訊樂活網）購屋平台，打出『樂活158、購屋馬上發、居住有Live、生活真幸福』口號，提供不動產買賣租等完整資訊，啟用後至今累計有十萬筆不動產資料，地政局昨（三）日和台中市地政士公會、大台中地政士公會和台中市地政學會簽立策略聯盟，透過民間三大地政組織，近一千七百個據點推廣，希望至少建立二十萬筆不動產資訊。（見圖）

地政局自行研發的（台中市不動產資訊樂活一五八網），啟用後，平均每天上千人上網，為提昇使用率，地政局昨舉行（樂活網情一五八）策略聯盟簽約典禮，和台中市地政士公會、大台中地政士公會和台中市地政學會簽立策略聯盟，透過民間三大地政組織積極推廣，局長曾國鈞表示，現有不動產資料十萬筆，市府希望透過策略聯盟，讓資料迅速累積，目標二十萬筆以上。

樂活網情一五八，代表（e化、無所不包、保障權益）三種精神，希望藉此平台為民眾圓一個家的夢想。

曾國鈞指出，台中市不動產資訊樂活網，結合實價登錄及各項不動產資訊，提供平台讓賣方放置租售訊息，但不加以媒合，如果想要將房地產在網站出售、出租，民眾必須以自然人憑證登錄，房仲業者則以工商憑證登錄，以確保交易訊息的正確性。

另外，網站以圖形化呈現易淹水、潛勢危險的山坡地與溪流、污染管控、周邊公共建設及開發計畫、土地使用分區等重要資訊，民眾可輕鬆瞭解各地區不動產資訊。

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中廣新聞網 – 2013年10月3日 下午1:47

台中市政府地政局全國首創(台中市不動產資訊樂活網)購屋平台，不動產買賣租，資訊完整，啟用後，累計有十萬筆不動產資料，地政局今天(三號)和台中市地政士公會、大台中地政士公會和台中市地政學會簽立策略聯盟，透過民間三大地政組織，近一千七百個據點推廣，希望至少建立二十萬筆不動產資訊。(寇世菁報導)

台中市政府地政局自行研發的(台中市不動產資訊樂活網)，啟用後，平均每天上千人上網，為提昇使用率，地政局三號舉行(樂活網情一五八)策略聯盟簽約典禮，和台中市地政士公會、大台中地政士公會和台中市地政學會簽立策略聯盟，透過民間三大地政組織積極推廣，局長曾國鈞表示，現有不動產資料十萬筆，市府希望透過策略聯盟，讓資料迅速累積，目標二十萬筆以上。樂活網情一五八，代表(e化、無所不包、保障權益)三種精神，希望藉此平台為民眾圓一個家的夢想，民眾上網輸入一五八，就能進入台中市不動產資訊樂活網。

曾國鈞指出，台中市不動產資訊樂活網，結合實價登錄及各項不動產資訊，提供平台讓賣方放置租售訊息，但不加以媒合，如果想要將房地產在網站出售、出租，民眾必須以自然人憑證登錄，房仲業者則以工商憑證登錄，以確保交易訊息的正確性。另外，網站以圖形化呈現易淹水、潛勢危險的山坡地與溪流、污染管控、周邊公共建設及開發計畫、土地使用分區等重要資訊，民眾可輕鬆瞭解各地區不動產資訊，比如海砂屋，甚至凶宅，都能呈現，民眾購屋更有保障。

此外，網站上的不動產資訊和google街景等資料都可以查詢到，未來將透過台中市民間三大地政組織，近一千七百個據點服務大眾，此外也將透過地政局微笑志工隊深入社區，推廣宣導這項便民的好措施。

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民視 – 2013年10月2日 下午3:02

央行理監事會議後，總裁彭淮南提醒房貸戶，利率可能會有調整的情況，消息傳出引起房市恐慌，原本有意要進場買房的民眾都打退堂鼓，而不動產業者預估，今年年底前應該不會有升息的動作，但如果央行真的調升房貸利率的話，影響最大的就是總價在5千到8千萬元的房子，房價可能會下修一成。

9月底央行首度提出預警，暗示房貸利率不會永遠處在低檔，此話一出，讓購屋人相當敏感，壓力變大了，調升利息的消息影響民眾進場，不過因為美國聯準會宣布QE暫緩退場，資金暫時不退場，因此不動產業者預估，房貸利率今年大幅升息機會不高。

如果真的房貸利率升息的話，預估5000萬到8000萬的房子，房價有10%左右的下修空間，而隨著金管會在8月宣布解除壽險業投資不動產的禁令後，壽險業也出現資金往南移的現象。

政府政策打房之後，今年前三季的商用不動產市場，成交量大幅縮水159億，交易量萎縮情況之下，繼住宅價格下修之後，恐怕連商用不動產都難以倖免。

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作者： 鉅亨網記者張欽發 台北 | 鉅亨網 – 2013年9月27日 上午7:58

台北股市在26日出現量縮中長黑的疲態走勢，外資結束連續20日在台股買超的表態轉為小幅賣超，終場台北股市集中市場加權股價指數以下跌99.22點作收，收在8184.68點，市場成交值718.96億元；在台北股市已經跌破5日線、10日線等短期均線同時，證券、期貨分析師張陳浩及國泰證期顧問處協理簡伯儀都認為，盤拉回整理將屬近期必然的走勢。

不過，張陳浩及簡伯儀都認為，第4季在原物料的塑化、水泥、紡織及鋼鐵等原物料類股正醞釀一波大行情即將出現。

國泰證期顧問處協理簡伯儀指出，台北股市集中市場加權股價指數已跌破5日線及10日線，台股大盤可能陷入整理，目前台股集中市場將尋求月線及季線的支撐，預估未來台股加權股價指數將在8000-8300點形成箱型整理。

不過，在昨日台北股市股王大立光(3008-TW)帶頭下殺，大盤出現技術線型出現大黑K棒的同時，張陳浩指出，台股順勢拉回將屬必然，但預估拉回幅度不會太深，預估在8100點可望獲得支撐。

對於原物料類股的走勢，張陳浩則認為，在美國的寬鬆貨幣政策(QE)並沒有退場，對於今年以來一直沒有表現已產生激勵作用，這一點由近期以來的BDI指數走高已見端倪，在市原物料場需求、交易活絡之下，相對形成國際間航運需求量大增，第4季在原物料的塑化、水泥、紡織及鋼鐵等原物料類股正醞釀一波大行情即將出現。

今晨收盤的美國股市數據部分，美國政府面臨舉債上限及年度預算的僵局，讓投資人相當擔心，也讓美股走跌，而在昨日出現小幅度反彈。道瓊工業平均指數上漲 55.04 點或 0.36%，收在 15328.30 點。Nasdaq 指數上漲 26.33 點或 0.70%，收在3787.43 點。S&P 500 指數小漲 5.90 點或 0.35%，收在1698.67 點。費城半導體指數小跌 0.23 或 0.05%，收在 494.71 點。

證券分析師李政穎強調，國際股市多空交戰，救市振興方案不斷，衍生後續問題也更多，台股信心跟隨國際股市連動明顯，近期類股輪動也過於快速，大盤多空震盪，股票短線操作積極，導致籌碼不安氣氛濃厚，國際市場資金大規模的流竄，操作將不易拿捏，可待市場明朗化再行進場；反觀台股面融資籌碼已低於低點，劵增資減籌碼將回歸於基本，評估價值將會顯現，投資人不需看淡後市，因類股輪動快速下，不需盲目追求，反需檢視持股是否回歸營收獲利的評估價值，確保風險掌握度的要點，未來台股補漲可期，建議時間換取空間，以抗衡類股輪動快速。

在財金動態方面，台灣央行理監事會維持利率不變；但總裁彭准南則提醒國人要注意利率可能變動的風險對於購屋房貸負擔可能出現負擔加重的風險，也在暗示未來台灣可能出現升息的訊息。

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作者： 鉅亨網記者張欽發 台北 | 鉅亨網 – 2013年9月26日 下午7:41

後奢侈稅時期的928檔期房市，台灣建商因應自住首購需求，並力推30坪以下的中小坪數住宅銷售，尤以推案量大的雙北市更為明顯；但鄉林不動產研究室表示，在新莊副都心重劃區，不少建案反其道而行，鎖定跨區移居的二次換屋族群，形成60坪以上中大坪數產品為主的換屋市場。

位居新北市交易最熱區的新莊區，挾著中央合署第二辦公室完工進駐、國家電影文化中心規劃建置，區內並規劃了四座全新的主題公園，加上捷運新莊線6月通車等交通利多因素的帶動下，交易熱度有增無減，新北市捷運網愈來愈完整，成功吸納大台北自住客跨區移居。

鄉林不動產研究室表示，新莊坐穩新北房市交易王寶座，除了預售、新成屋買氣集中頭前重劃區及副都心重劃區之上新莊之外，中正路、輔仁大學附近的下新莊，在捷運新莊線末端站丹鳳站及迴龍站的通車效益帶動下，也吸引不少首購族搶進。

依新北市地政局公布的統計資料，今年1-8月新北市新莊區建物買賣移轉交易戶數1萬1728戶，比起2012年同期8552戶增加了37.1%，成長幅度超過30%。

鄉林不動產研究室觀察，奢侈稅修法問題雖造成投資客縮手，但房市仍保持買賣溫度，且建商為迎合自住型首購需求，在雙北市在地的建築業者搶蓋低總價的小宅，以利去化，新莊副都心也不例外，今年以來出現不少小宅新案。但多數老牌的大型建商仍主打「中大坪數產品」，新莊副都心重劃區案量之多，更可說是各家建商必爭之地。根據市調資料，目前熱銷個案包括鄉林淳青、遠雄國都、中央公園、巴黎公園、米蘭公園、謙量、冠德天尊、NY璞緻、宏盛帝境、亞昕向上。並以55坪至80坪中大坪數產品居多、甚至有90至150坪超大宅。

鄉林建設(5531-TW)協理邱博威說，新莊副都心建案多、產品相對多元化，價格也是高下互見，從「鄉林淳青」成交客戶素質、需求而言，在地換屋族固然佔購屋比重50-60%，來自台北市中正區、中山區及松山區等地的跨區購屋客也佔近30%。

他指出，新莊地區大宅、小宅各有所需求及市場，對於換屋族群來說，因為擁有一次以上購屋經驗，對空間及生活機能更加挑剔，中大坪數以上的大四房可以依住戶需求量身打造最宜居的活動空間，深獲青睞。

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