市府籌財源 將發行租金債券

作者: 陳芃╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年1月24日 上午5:50

中國時報【陳芃╱台北報導】

為了籌措財源,台北市府財政局預計今年中將發行「租金債券」;以台北101大樓、晶華酒店所在的2塊市有地為標的,發行為期10年、總金額約28億元的債券,年利率最高可達1.8%,還可能有數十萬、百萬元較小面額的債券,增加民眾參與的誘因。

財政局長陳盈蓉表示,北市目前仍有1630億元的負債,發行租金債券能幫助市府提早取得租金,先償還利率較高的債務。

目前計畫以台北101大樓、晶華酒店2處市有非公用土地為標的,市府每年各可收取2.2億和0.67億元的租金,若發行10年期債券,預計可提早取得28億元。

北市府96年首創全國推出「黃金地段」租金債券,是以信義區新光三越百貨等4塊地為標的,發行10年期、總價值達22億的債券。票面利率為2.2%,但面額最低為5000萬元。

陳盈蓉說,這次考慮發行1/2小面額的債券,可能有數十萬、百萬,可讓更多的民眾能夠來投資。

目前財政局計畫將年利率定為1.8%,低於一般的政府公債。財政局表示,預估可賣出26億元,雖然可能不會明顯減少總債務額度,但能攤還一些利息、「借低還高」,也是企業常用的資金調度方式。

財政局說,至於購買人是先拿利息再拿本金,或本利一起拿,要看顧問公司的規畫。但不管如何,因為是以市府資產為基礎,對民眾來說幾乎是「沒有風險」的投資。預計3月公開徵求顧問公司研擬細部作業,最慢8月會發行租金公債。

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投信看好今年日美不動產證券化

中央社 – 2014年1月4日 下午4:24

(中央社記者許湘欣台北4日電)2013年12月全球各區不動產證券化(REITs)表現差異大,其中日本單月上揚逾6%最強。投信業者認為,日、美REITs仍是今年第1季投資首選。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎分析,就日本地區觀察,全國辦公室需求持續改善,東京都5區商業辦公大樓空置率持續下滑,2013年11月下降至7.52%,連續第5個月改善,創下2009年6月以來新低水準;其中部分大型不動產商更進一步來到2%至4%。

大阪商業區商辦空置率較10月下滑0.03個百分點至9.85%,連續第8個月下滑,且連續第3個月跌破10%關卡;至於名古屋商業區商辦空置率較10月下滑0.31個百分點至9.76%,3個月來首度獲得改善。

他說,2008年之前,辦公室需求增加主要來自IT產業,但2013年以來,各產業對辦公室需求普遍增加。

供給方面,辦公室供給在2012年達到高峰,東京都23區2012年供給面積為175萬平方米,2013年為58萬平方米,預期2014、2015年各為91萬、102萬平方米。在供給有限下,空置率有下滑空間。

租金方面,市場出現兩極化現象,地段佳且耐震性高的大樓需求強勁,地點較差且堅固性欠佳的大樓需求偏弱。日本辦公室租金在2008年達到高點後下滑,但2013年部分需求較強大樓租金已開始上漲,例如三井不動產就針對幾個需求較強大樓,租金自2013年4月起新租戶調漲5%,三菱地所是2012年秋季部分大樓開始調漲,漲幅5%至10%,2013年新租戶調漲10%。

整體而言,在日本經濟持續復甦及通膨上揚下,資金湧進不動產市場可持續至2014年,對地產公司或REITs公司獲利與評價將有所提升,股價在2013下半年整理完後將持續走高。

美國方面,由於仍維持超低利率環境,相對看好成長題材的工業、零售、旅館REITs的表現機會。

工業型REITs除具備電子商務(E-Commerce)成長題材,因廠房建蓋花費時間相對零售或住宅較短,可快速符合市場需求,加上美國製造業復甦與回流加速製造業廠商租廠房與倉庫需求,2013年新增廠房供給約占0.6%,2014年預計新增供給0.8%,低於長期平均1%,出租方擁有較高議價力,在出租率未來幾年將持續提高,租金恢復正成長下,後市看俏。

至於零售型REITs在過去10年來於所有類型中表現最穩定,去年雖受消費動能轉弱而表現不佳,但2013年第3季後,個人所得成長及非農人口加速,失業率明顯滑落,有效支撐消費市場,預期零售REITs將隨個人支出提高而補漲。

至於旅館REITs在2013年美國所有類型中表現最佳,上漲逾20%。旅館業股價表現受到總體市場與消費者信心影響,與利率連動性低。

由於2014年已開發市場經濟成長率(GDP)成長力道將加強,旅館業整體住房率可望由62%上升至63%,房價調整約4%,旅館REITs仍為美國投資亮點之一。1030104

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資金搶進不動產 REITs看俏

作者: 記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年1月3日 上午5:30

工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】

全球資金熱潮帶動不動產價格上揚,觀察主要區域REITs與不動產指數表現,日本東證不動產指數2013年以來上漲70%最亮眼;表現最差市場則以新加坡與香港等亞洲不動產為主,法人指出,隨資金移往成熟國家,建議不動產投資以選擇全球型不動產基金為宜。

ING全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示,日本政府極力作多與央行寬鬆政策等利多加持,日本不動產業者的產業基本面也持續改善。

葉菀婷指出,2014年全球不動產企業獲利年增率預估值自去年5月底的7.5%下修至6.9%,下修主要來源為香港及澳洲,分別自去年5月底的12.9%和5.9%下修至10.2%和4.3%,尤其是香港恆生地產近期受到券商調降產業投資評等與五大地產開發商銷售成績疲弱的利空拖累,建議投資人選擇全球型不動產基金介入。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,日本REITs是2013年全球表現最突出的地區,預料日本及美國REITs仍是2014年第1季投資首選;美國方面,因仍維持超低利率環境,相對看好成長題材的工業、零售、旅館REITs的表現機會。

施羅德投信指出,REITs基金可選擇投資於不動產證券化商品與房地產股票的基金,可以掌握全球地產證券市場成長的機會;布局房地產相關市場,可分散傳統債券與股票投資的風險。

富蘭克林華美坦伯頓全球股票組合基金經理人陳韻如指出,展望後市,中期最重要還是需觀察美國量化寬鬆(QE)的退場速度,公債市場殖利率的變化將顯著影響REITs表現。

但她指出,聯準會的貨幣政策正常化,勢必也扮隨著景氣復甦表現,若全球經濟能持續回升,對房市有利,REITs也將隨之受惠;整體而言,全球REITs中、長期應該還是有機會維持多頭走勢。

摩根多重收益基金經理人邁可.施厚德(Michael Schoenhaut)表示,REITs具有固定的租金收益來源,目前全球REITs收益率約4.1%,在全球資金仍顯寬鬆的環境下,更具收益優勢;且面對市場震盪,REITs股息收益占整體報酬約六成,抗震優勢顯而易見。

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不動產投資師 建議出脫豪宅

自由時報 – 2013年12月12日 上午6:10

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕房價到頂?國際認證不動產投資師(CCIM)昨發布針對房仲、商仲、建商與金融業者預測明年房市風險的問卷調查,將近6成受訪專業人士認為,房價已經到頂,加上明年有升息疑慮,付出成本與負擔會逐漸加重,建議明年出脫手中的豪宅,趕緊獲利了結。

CCIM台灣不動產投資協會昨舉辦不動產論壇,並發布地產業者針對明年房市看法的問卷調查,問卷結果指出台灣房地產連續10年多頭,房價上漲3-4倍,目前已經來到相對高點,避免因為升息造成租金報酬率由正轉負,除豪宅應該賣出外,出租住宅也應該及早脫手。

CCIM商用不動產研究小組組長蘇明俊指出,明年台灣房市投資的風險提高,除持續有奢侈稅抑制外,還可能逐步面臨實價課稅疑慮,若面對央行逐步升息,其實投資成本將持續提高。

商用不動產部分,蘇明俊認為,因觀光商機持續熱絡,建議土地、原料以及飯店明年可以加碼持有,至於,商辦與店面租金明年走勢,店面租金看跌比看漲的比率高,商辦租金則是看漲的比率比看跌的高。

面對近兩年興起的海外投資熱潮,CCIM認為,因國內房價來到相對高點,海外投資獲利機會可能相較台灣高,導致資金逐步往國外流動,目前主要投資區域為美國、中國、日本與東南亞等地。

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股市量縮 謝金河盼引房入股

中央社 – 2013年12月4日 下午5:27

(中央社記者高照芬台北4日電)財訊雜誌社長謝金河今天表示,台北股市成交量縮減,動能不足,須要「引房入股」,建議房屋實價課稅、嚴查租金逃漏稅,並調高2棟以上房屋者的持有稅,引房市資金入股市。

謝金河是出席「2013消費者金融品牌大獎」,發表對近來台股成交量低迷的看法。

他說,課徵證所稅不見得是對的做法,如今的證所稅對外資不課稅,但是對內資是要課稅的,這種做法鼓勵許多投資人變成外國人。

謝金河坦言,目前都會區的房價已高不可攀,政府若要挽救低迷的股市,須要「引房入股」。

他建議以用三種途徑「引房入股」。第一、從「實價登錄」,逐步走向「實價課稅」;如今傳針對3200戶的豪宅要實價課稅,做法是對的。

另外,財政部長期以來對於租金收入未嚴格查稽,應鼓勵有租金收入者繳稅,房客誠實申報租金。

最後,謝金河也建議,擁有兩棟以上房子的人,應增加房屋持有稅,可以將地價稅及房屋稅調高2倍或3倍。1021204

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IFRSs不動產評價開小門

作者: 記者彭禎伶、張中昌、黃鳳丹╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年12月4日 上午5:30

工商時報【記者彭禎伶、張中昌、黃鳳丹╱台北報導】

IFRSs投資性不動產評價,金管會僅決定「開小門」!金管會昨(3)日宣布開放企業持有「投資性不動產」可用「收益法」公允價值評價,估計營建、紡織、金融股等影響最大,若全數採用新方式評價,上市櫃公司帳上投資性不動產增值利益可望逾千億元。

不過,金管會決採用公允價值是「收益法」,並訂最低下限收益,即郵儲兩年小額定存利率加3碼(目前為2.125%)為折現率,此與市場預期可用「市場(價)法」、「收益法」綜合評價方向有極大落差,增值金額可能相差數千億元之譜,僅能算是微幅放寬。

統一國際副總廖繼弘即指出,此次評價改變,上市櫃公司淨值可望增加,對於資產股有股價帶動效果,但應屬短期現象,因為法人評估個股目標價時,往往已把資產潛在價值算進去,現在將估價折現率調整,只是形同成本降低。

國內不動產價格狂飆,不少上市櫃公司寄望IFRSs評價改變,以市價法大幅提高淨值或是獲利,惟金管會基於穩健原則,擔心國內不動產有泡沫趨勢,最後決定僅「開小門」,僅允許用收益法評價,且訂了統一折現率,不讓上市櫃公司有太多自由評價空間。

所謂收益法即類似債券評價,用未來租金收入換算不動產現在價值,相對較為保守;若是市場法,則可用週邊同類型不動產價格推算市價,例如中壽日前以141.68億元買下台北學苑地上權,則周邊敦化南北路的大樓也可以此價格推算現有市價。

官員私下表示,若以去年元旦及今年6月上市櫃公司揭露的不動產增值金額來看已上漲數成,若允許各公司自由以市場法鑑價,上市櫃公司淨值可能暴衝三、四千億元,可能會誤導投資人。

此規定最快明年第1季財報即可適用,上市櫃公司一旦採用收益法,所有帳上投資性不動產都要受評,且追溯至今年元旦,增值金額直接進股東權益項下的保留盈餘,之後增值金額才會進損益表,成為當年度獲利,但金管會將限制盈餘分配,避免尚未真實賣出的不動產,即先當利潤分配。

銀行局初估,公股銀行、大型民營老行庫,其投資用不動產增值金額約460億元,將考慮比照一般企業,將增值部分提列特別盈餘公積,且限制盈餘分配;同時不動產增值的金額是否允許全數認為為第二類資本,提高資本適足率,銀行局表示,下周會定案。

至於壽險業部分,原本預估增值金額逾3,000億元,若採用收益法,可能降到1,000多億元,而且未必全數公司會採用。

業者指出,這次金管會主委曾銘宗決定跟國際接軌,後續不動產評價也可以用公允價值,但初期仍堅持「審慎保守」,依舊用收益法,只是折現率比草案版本略低,也就是估出來的不動產價格會因而略高,但仍未完全符合業者期望。

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不動產採市價認列 國壽樂透

作者: 洪正吉╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年12月4日 上午5:30

中國時報【洪正吉╱台北報導】

股市再添利多柴火!金管會昨日宣布,開放企業持有的投資性不動產,明年開始可採市價(公允價值)認列,受惠最多產業包括營建、紡織、電子及金融類股,明年一般企業總持有不動產價值至少增值千億元,另外銀行可增500億元,壽險業更高,國泰人壽未實現不動產增值利益達1888億元。

金管會表示,目前採取國際財務準則(IFRSs)的公開發行公司,明年度開始都可對持有的投資性不動產,選擇採現有的成本模或貼近市價的公允價值模式認列。

證期局解釋,在正常交易下,公允價值等於市場實際交易價格。但必須排除特別交易狀況,例如,有人因急售而低價出售,或關係人交易,都不算公允交易價格。

金管會說,若企業改採公允價值模式,增加的盈餘要依限制盈餘分配方式處理,並提列特別盈餘公積。因為是明年開始適用,102年財報的資產增幅,就表現在保留盈餘項下;102年首季的價值,會跟103年首季的增幅,同步在損益表中顯現。

證期局表示,以102年6月底半年報來看,非金融企業改按公允價值揭露後,帳上將有至少逾千億元以上的增幅。銀行局表示,銀行業依目前財報推估,增值可達500多億元,以公股銀行受惠較多,但民間銀行不動產價值也有蠻多增加。

至於國內不動產持有大戶的壽險業者,保險局表示,目前沒有推估數字,但會同步配合辦理。據了解,壽險業自估的不動產未實現增值利益,大致上就等於明年增值的幅度,其中,國泰人壽未實現不動產增值利益達1888億元,帳上價值可望大幅提升。

在具體估價部分,金管會表示,如果是未開發的土地,方法是依照不動產當地的都市計劃及建築法規,去預設一個開發計劃,再以扣除成本後的折現金額計算,其餘投資性不動產的公允價值,都採收益法衡量。

此外,估價參數若採現金流量估算,須考量當地租金行情,且以不逾10年為原則,折現率採一定基本利率(目前為2.125%)加計風險溢酬。估價方式可採自行估價或委外值價,但持有投資性不動產,單筆金額達實收資本額20%或新台幣3億元以上者,強制委外估價。

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不動產評價可採公允價值 上市櫃增值利益逾千億元

作者: 鉅亨網記者陳慧琳 台北 | 鉅亨網 – 2013年12月3日 下午9:55

金管會今(3)日宣布自明(2014)年起,開放企業持有投資性不動產可採公允價值衡量,預估整體上市櫃公司不動產增值利益將超過千億元,其中,光是銀行增值利益就將近半數、多達460億元。

金管會表示,我國自2013年起正式採用國際財務報導準則(IFRSs),考量IFRSs實施已近1年,企業均如期申報IFRSs財務報告,為與國際接軌,開放企業持有投資性不動產續後衡量可採公允價值模式,以回歸公報規定,由企業自行評估及選擇會計政策,預計從明年會計年度起實施。

有關公允價值的估價方法,金管會表示,除未開發的土地採土地開發分析法外,其餘投資性不動產的公允價值應採收益法衡量。

有關估價的參數部分,金管會指出,現金流量的估算須考量當地租金行情且以不逾10年為原則。折現率採一定的基準利率加計風險溢酬,其中,基準利率下限採中華郵政牌告2年期郵政定期儲金小額存款機動利率加3碼,目前為2.125%。至於估價的方式,原則得採自行估價或委外估價。但金管會強調,若持有投資性不動產單筆金額達實收資本額20%或3億元以上者,須採委外估價。

且為加強財務報告的資訊透明度,規範財報揭露事項除依國際會計準則公報第40號規定辦理外,應增加揭露估價相關資訊,包括租賃契約重要條款、現金流量與折現率等。

金管會也表示,儘管不動產增值明年將列入企業損益表,企業帳面上獲利有望快速膨脹,但這些不動產增值利益將限制盈餘分配。

金管會表示,根據折現率2.125%計算,目前全體上市櫃公司不動產增值超過千億,其中,銀行業達460億元,又以公股銀行較多。

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基金經理周翊祥:在中國尋找價值

作者: 華爾街日報專欄文章作者: 華爾街日報 | 社會觀察 – 2013年10月18日 下午5:32

2000年,生於香港、在澳大利亞接受教育的25歲青年周翊祥(Eric Chow)在悉尼的澳大利亞統計局辛勤工作。這份工作很無聊,他越來越灰心喪氣。他開始經常造訪悉尼公共圖書館,在那裡發現了羅伯特﹒哈格斯多姆(Robert Hagstrom)的《巴菲特之道》(The Warren Buffett Way)一書。不久,周翊祥就閱讀了大量的投資書籍,並 研了成堆的年報,用他自己的話說,他的閱讀量太大,以至生活方式變得極度不健康。他決定回到香港,找一份投資方面的工作。2002年,周翊祥成為資產管理公司惠理集團(Value Partners)的大中華區專家。這家香港公司當時僅有15名雇員,全都在遵照金融分析師格雷厄姆(Benjamin Graham)和多德(David Dodd)信奉的原則搜尋小型股:規避風險,追求高安全邊際。周翊祥從未躊躇。如今,惠理集團有189名雇員,管理的資金規模近90億美元,包括在紐約上市的Asia-Pacific Fund。現年36歲的周翊祥管理著頂級大中華區基金Value Partners Hedge Fund,並已成為香港最知名的投資者之一。他的基金自2005年啟動以來實現了13.4%的平均年度回報率。他在接受採訪時談論了對於中國股市以及一些深受青睞的公司的看法。《巴倫周刊》:你現在對表現不佳的中國市場有什麼看法?周翊祥:從近期來看,在未來一個半月的時間段前景向好。這是我在管理我們的敞口方面所在意的。當然,我們有眾多期限為多年的頭寸,因為我們對具體的公司在多年間的表現有評估。我們的 多頭比例為75%,相對較高。那是因為市場在6月底的時候輕鬆觸及堅實底部──上海的銀行隔夜拆借利率在五個交易日內從4%上升至11%,出現了恐慌拋售。後來金融系統並未崩潰,市場隨即反彈。中國的下一件大事是11月的中共中央委員會全體會議。市場預期將會出台維持經濟增長的新舉措。我們對此不抱太大希望。本屆政府於今年3月上台,他們明顯希望實現高質量、可持續的經濟增長。今年的增長目標為7.5%,如果他們明年設定更低的目標,也無需意外。《巴倫周刊》:世界大型企業研究會(The Conference Board)的官方預測是,中國2013年至2018年平均GDP增幅為5.5%。周翊祥:到2017年和2018年,5%的增幅完全不會讓我們意外,因為基數有那麼大。我們對此不是很在意。我們的選股方式是自下而上的。《巴倫周刊》:你對市場有沒有較長期的觀察?周翊祥:事實上我的看法相當正面。對市場來說,權力過渡的年份通常是糟糕的年頭,因為它會帶來新一層的不確定性。我們有了新政府,還有打擊腐敗的新戰役,它導致了一些資本外流。新政府宣布了13項新的改革,對經濟發展是長期利好。所有的不確定性現在都已經被市場消化了。《巴倫周刊》:我們來談談股票吧。周翊祥:我們的投資組合集合了一些自下而上選擇的股票。其中最大的一個主題是澳門──Value Partners Hedge Fund有12%的投資是與澳門有關的頭寸。其中最大的投資是由拉斯維加斯金沙集團(Las Vegas Sands)擁有多數股權的金沙中國(Sands China)。澳門經濟還有很大的增長空間,因為有很多新的開發項目:一條高速鐵路將讓中國內地人士可以在更短時間內到達澳門,還有一座連接香港、澳門和中國內地的大橋預計將在2016年竣工,這樣人們就可以輕鬆開車前往澳門。中央政府正在鄰近澳門的橫琴島開發旅遊,包括一個新的度假村和擁有超大型過山車的主題公園。澳門將成為更有吸引力的旅遊目的地。《巴倫周刊》:為什麼選擇金沙呢?周翊祥:它是澳門題材中最有吸引力的,因為它重點關注大眾市場,擁有強大的市場份額。它得益於所擁有的大量酒店房間以及購物廣場強勁的租金收入。它的息稅折舊攤銷前利潤年增幅達到20%,預期市盈率為20倍,企業價值倍數為16倍,股息率3.5%,這些都很有吸引力。股息每年穩增10%。拉斯維加斯金沙幾乎將它從金沙中國獲得的所有股息都付給自己的股東。還有更多的因素刺激拉斯維加斯金沙增加金沙中國的股息。賣方給出的目標價為50至60港元。(金沙中國上周交易價略低於50港元(約6.45美元)。)《巴倫周刊》:你顯然覺得它的價格還應該高得多。周翊祥:如果下個月突然達到60港元,我們可能會削減部分頭寸,因為我們在這個價位已經獲利極大。但我確信價格會有下探的時候,因此很容易買回。《巴倫周刊》:還有哪些澳門股票是你喜歡的?周翊祥:佳景集團(Future Bright),這是一家餐廳運營商,旗下有五個不同的品牌,運營著日式餐廳、西式餐廳和中式餐廳。遊客湧入令這些餐廳受益。每個人都需要吃飯,對不對?他們注重的是大眾餐飲市場,這一點是我們喜歡的。市值不足3億美元。市盈率在10倍左右,股息率超過3%。明年可能不會有太顯著的增長,因為他們準備建一個中央廚房,得花不少錢。因此接下來9個月的收益可能持平。但我們的確看到了這種商業模式的潛力。近期他們在澳門大學(Macau University)拿下了六個食品供應合同中的五個。他們剛剛買下了一個有85年歷史的烘焙品牌,澳門英記餅家(Macau Yeng Kee Bakery),他們會用這家店來生產這些非常有名的澳門糕餅,這些糕餅作為紀念品很受遊客歡迎。眼下,他們每年僅賺大約2,000萬美元。接下來的五年裡,他們的利潤增長會很強勁。《巴倫周刊》:你還喜歡哪家?周翊祥:泓富資產管理有限公司(ARA Asset Management)在新加坡上市,但也是泛亞地區一家專注於房產的公司。半數資產都投資於私人基金──有多年的鎖定期──和上市交易的房地產投資信托基金當中。未上市基金的最大投資者是加州公務員退休基金(California Public Employees Retirement System),他們想要長期資產,亞洲的房地產自然地成了他們投資組合的一部分。泓富管理著235億新加坡元(合188億美元)的資產,高於2007年IPO時的95億新加坡元。我們喜歡該公司的透明度。他們很容易就能算出房地產投資信托基金的手續費和傭金收入,而且多年鎖定的私人基金也非常穩定。這不是一個資本密集型的商業模式。股本回報率一直保持在高位,高於30%,而且他們在全球的利潤也一直在健康增長。今年上半年,經常性收入增長了18%,經常性 利潤增長了17%。現在它的預期市盈率是15倍,股息率是3.3%。《巴倫周刊》:你為什麼在一只亞洲基金中買入了寶潔(Procter & Gamble)?周翊祥:對我們來說,關鍵是投資於我們了解的公司。我們去年買入了寶潔。因為高管層的原因,當時這只股票正在承壓。我們喜歡寶潔是因為,它有范圍廣泛且受歡迎的產品線,涵蓋了主要消費品的很多領域,而且它也有能力在全球利用新興市場的長期增長獲利,包括亞太地區和中國。與此同時,通過增加股息和股票回購的方式,對股東的現金返還也令我們受益。每年的現金收益大約是股價的5%到6%。《巴倫周刊》:謝謝

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千億不動產招商案 Q4登場

作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年10月7日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

千億元規模的不動產招商案,即將於本季排山倒海登場,可望為歷年來最大量。根據美商高緯環球(Cushman & Wakefield)統計,如果交易案皆順利成交,第4季的商用不動產市場交易量可望上看千億元。

其中,招商金額突破百億規模的交易案包括:最近公告信義計畫區A25由BOT案改為地上權案,還有台肥南港C3地上權案、中信金信義總部標售案、台北學苑地上權,以及上其他預計將標售的整棟大樓及學舍等。

高緯環球台灣董事總經理林志冠表示,第3季整棟辦公大樓的交易,出現大型企業出手購買作為企業總部之用,如葡萄王和彩晶分別買下太子建設和合虹建設的內湖大樓,同時科技電子業因擴大營運而購買廠房自用。由於壽險業者仍然受限於2.875%租金投報率的投資限制,相信下一季,仍會吸引有意願的自用型買家積極進場評估。

林志冠表示,儘管金管會鬆綁保險業的投資限制,但投資收益率2.875%的條件,仍然影響壽險業出價的能力。近日央行暗示未來可能升息,壽險業者也面臨租金收益規範,預期未來租金和售價將逐漸趨於市場合理性。

另外,林志冠指出,值得注意的市場亮點,是台北市B、C級的辦公大樓,因兩岸大幅開發自由行,大陸來台觀光客人數激增,而出現變身的商機。近年來陸客來臺觀光人數持續增加,台北市許多舊大樓業主看準商機,紛紛出租或與旅館業者合作,改建為商旅,以因應觀光需求,提取高的投報率及迅速減少空置成本。

尤其是集中在西門町及台北車站一帶,因平實的住宿價格及捷運便利,最受觀光客的青睞。因此飯店業將西區中古商辦重新改裝為商務旅館的需求大增,包括國賓飯店旗下的意舍飯店(Amba)、晶華飯店所屬的捷絲旅(Just Sleep)都已在此區插旗。

高緯預計,台北市未來兩年之內,舊辦公大樓改裝的商旅新供給,將會有國泰商旅、城市商旅、意舍Amba以及盤古捷旅。

林志冠表示,老舊的辦公大樓可以拉皮改裝,但是機電設備卻因舊結構而無法更新,無法滿足承租戶的營運需求的大樓空置上升。如這些辦公大樓出租給旅館業者,將會使業主因一次去化而大幅降低長期空置及持有成本的負擔。雖然部分業主仍存著對旅館業進駐有諸多類似管理經營及房客單純性等的考量,但相信這會是未來老舊商辦脫胎換骨、重出市場的新選擇。

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