房市

作者： 方凡 | 卡優新聞網 – 2013年12月31日 上午4:55

　　台北股市封關在即，指數續創波段新高，今(30)日以8623.43點作收，收盤站穩8千6百點大關，並以當天最高點作收，成交量放大到879.43億。台股表現比其他國際股市強勁，主要是因為政府積極喊多，而財政部長張盛和指出，在房市的資金將回歸股市，金管會主委曾銘宗也認為，未來資金回流股市的機會很高。

　　近期台股走勢偏強，市場歸因為政府官員對於股市積極作多，因有政府的鼓勵，台股表現才能頻創新高，過了8千5沒多久再過8千6，看好102年封關指數，就算受國際股市回檔影響而沒再創新高，以8千6百點以上高調封關，也是很有機會。

　　聖誕節假期後，外資明顯歸隊，上週外資在台股集中市場買超78億，今天外資買超金額就有79億之多，三大法人總計買超95億。

　　曾銘宗指出，今(2013)年前三季，上市公司營收成長59％，基本面良好，金管會相信市場資金相當充裕，明(2014)年的經濟成長率也比今年好，歐美景氣都在復甦，因此經濟基本面狀況都比2013年改善。

　　之前資金都集中在房地產，曾銘宗近一步認為，房地產景氣了十年，未來一年，放在不動產的資金，很可能回到股市來。至於會不會上9千點？曾銘宗表示他不是分析師，不能做分析，但他對台股，樂觀看待。

　　張盛和也同時看衰房地產，繼日前說台北市以外房價都是強弩之末後，張盛和指出，現在房地產價格是處於高原期，資金會往高報酬的地方移動，目前房地產的報酬已經沒那麼好，但股市價格不錯，等到資金到位，成交量就會變好。

　　2014年元月6日起，現買後賣的現股當沖上路，一般認為股市交易量將會放大。券商公會評估，將比現在的成交量，增加5％至10％，對於振經股市三箭的最後一支箭效果，曾銘宗表示有信心。

　　現股當沖初步只開放200檔股票，包括台灣50、台灣中型100、富櫃50成分股共200檔，未來朝向全面開放。可以從事現股當沖的投資人，也有資格限制，如開戶滿3個月、1年內下單成交10筆以上的投資人。

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作者： 鉅亨網編譯陳育忠 綜合外電 | 鉅亨網 – 2013年12月18日 下午9:30

全球最大債券基金公司Pimco(Pacific Investment Management Co.)(PKO-US)指出，今(2013)年亞洲成長速度與2009年以來情形相當，明(2014)年則將因為美國以至歐洲的已開發市場加速而獲得提振。

《彭博社》(Bloomberg)調查經濟學家所得之預測值顯示，在除日本之外的亞洲5大經濟體中，有4個成長正在走緩，因該區域內擴張步伐連續第2年停留在6.23%水準。

根據中國海關總署提供的數據資料，今年中國向美國出口的表現將創下2008年以來最低增幅紀錄，而所謂的10國集團(G10)貨幣市場明年合併成長率則保持在1.96%水準，創下2010年以來最高紀錄。

Pimco駐新加坡新興市場資產管理部門全球共同負責人Ramin Toloui在今日出具的1份報告中寫道：「亞洲軌跡將持續地主要取決於歐美兩地的成長途徑。結局是亞洲成長前景正在走穩，但不出色。獲得改善的外部環境前景提供了在上面支持的可能性。」

自中國以至印度及印尼的國家正勉力地重新平衡自身經濟，因投資人在預期美國將空前刺激規模砍降以前重新聚焦已開發市場。

數據提供商EPFR Global指出，在上周三(11日)為止的1周裡，投資人自新興市場股債市撤離資金逾16億美元。

美國聯準會(Fed)今(18)日將結束為期2日的政策會議。在接受《彭博社》調查的分析師中，有34%認為該央行本(12)月可能開始將其每月850億美元購債規模縮減。

印度與印尼目前正在解決自身財政與經常帳赤字問題，中國亦正試圖將依賴出口與投資程度削減，因該國正經歷至少是20年來經濟成長率在8%以下的最長期間。

Toloui在報告中表示：「下個10年內的成長需要1個針對家庭需求的經濟再平衡情形。近期內，中國經濟表現將被決策人士對信貸情形的來回調整所主宰。」

中國基準的10年期債券殖利率上(11)月飆升至4.72%，創下2007年以來升幅最多紀錄，因官方單位採取了降溫信貸成長的行動。該國7日回購利率今年平均值為4.02%，高於去(2012)年的3.5%。

中國經濟走緩也影響到澳洲，因前者對天然資源的需求衰弱。

Pimco駐雪梨資產經理人也在同份報告中寫道，除了房市部門外，任何非礦業投資的有限證據意味著，澳洲成長展望疲弱。

Mead並寫道，近來宣布要精簡製造業部門的訊息亦將拖累未來幾年的成長表現。

美國車廠通用(General Motors Co.)(GM-US)的澳洲子公司Holden上周表示，將在2017年關閉生產線。

由於澳元兌美元匯率在2009-2012年期間裡大幅升值近50%，造成該國出口不具競爭力，汽車製造商也因此飽受衝擊。

Mead最後指出，今年已經走貶14%的澳元可能將進一步貶值。

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自由時報 – 2013年12月12日 上午6:10

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕房價到頂？國際認證不動產投資師（CCIM）昨發布針對房仲、商仲、建商與金融業者預測明年房市風險的問卷調查，將近6成受訪專業人士認為，房價已經到頂，加上明年有升息疑慮，付出成本與負擔會逐漸加重，建議明年出脫手中的豪宅，趕緊獲利了結。

CCIM台灣不動產投資協會昨舉辦不動產論壇，並發布地產業者針對明年房市看法的問卷調查，問卷結果指出台灣房地產連續10年多頭，房價上漲3-4倍，目前已經來到相對高點，避免因為升息造成租金報酬率由正轉負，除豪宅應該賣出外，出租住宅也應該及早脫手。

CCIM商用不動產研究小組組長蘇明俊指出，明年台灣房市投資的風險提高，除持續有奢侈稅抑制外，還可能逐步面臨實價課稅疑慮，若面對央行逐步升息，其實投資成本將持續提高。

商用不動產部分，蘇明俊認為，因觀光商機持續熱絡，建議土地、原料以及飯店明年可以加碼持有，至於，商辦與店面租金明年走勢，店面租金看跌比看漲的比率高，商辦租金則是看漲的比率比看跌的高。

面對近兩年興起的海外投資熱潮，CCIM認為，因國內房價來到相對高點，海外投資獲利機會可能相較台灣高，導致資金逐步往國外流動，目前主要投資區域為美國、中國、日本與東南亞等地。

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作者： 鉅亨網鄭杰 綜合報導 | 鉅亨網 – 2013年12月11日 下午6:20

日本房市轉好，日本退休基金也轉移資產配置。(圖片來源：法新社)

已經有部份日本的退休基金為了賺取更高報酬，悄悄的將資產轉移至日本的熱門房地產市場，雖然部位不大，步調也落後外資退休基金許多，但是這對極端保守的日本法人來說已經是相當大的改變了。

自從 90 年代之後，日本退休基金極力避開房地產市場，並將主力配置於日本國內債券，以後見知之明來看，這顯然是正確的方向，過去 22 年來日本全國就跌了 20 年，讓許多人的投資付諸流水，造成企業壞帳。

《華爾街日報》報導，但今年日本房地產看來將是 2008 年以來最好的一年，經濟前景好轉、日銀大量注資刺激消費、房市。商用房地產的移轉數量今年前 9 個月已經攀升至 2.84 兆日元，較去年整年還多成長 43%，今年 5 月投資日本房地產的報酬率為 4.5%，相較之下日本 10 年期債的報酬率僅為 0.67%。

整體而言，現在全日本已有 43% 的退休基金持有房地產資產，較 2009 年的 31% 提升不少。

鑽石房產管理公司 (Diamond Realty Management) 執行長Takashi Tsuji 表示，他發現有越來越多退休基金對於房地產市場感興趣，並且預估未來幾年內還會加速成長，預估基金對於房地產市場的投資總額至今年底前將倍增至 1000 億日元。

而若是全球最大的政府退休基金，掌管 120 兆日元資產的日本 GPIF 也開始投資房地產，那麼將更能發揮帶頭作用，吸引更多其他資金也投入房地產市場。 雖然 GPIF 的資金配置移轉需要耗費多年時間，但是現在顯然日本退休基金已經開始更廣泛投資以提升報酬。

相較於日本退休基金極端保守的投資策略，國外的退休基金已經迅速跳上今年日本房市反彈的列車，加拿大最大的退休基金 Canada Pension Plan Investment Board 已經表示，他們將額外投資 3.16 億美元至與新加坡企業 Global Logistic Properties 合作的東京商辦興建計畫。

掌管 3370 億歐元的荷蘭最大退休基金 APG 也前進日本投資倉儲、配送中心。

但儘管如此，仍有許多日本退休基金絕對不碰房地產市場，例如日本汽車零件廠 Denso 就是，他們雖有 4000 億退休資產，也計畫 2016 年擴大非債券投資組合至 5%，但是經理人表示，他們還是不會投入房地產市場，因為潛在損失金額太大了。

 

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作者： 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年12月11日 上午5:30

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

壽險業投資用不動產評價可能「另闢蹊徑」。金管會主委曾銘宗昨（10）日聽取保險局報告不動產評價方案，發現保險業投資的不動產若全數以收益法評估，可能出現資產減損，且與計算RBC認列不動產增值的方式不同，有些公司更可能要大幅增資。

相關人士指出，曾銘宗初步裁示，不排除讓保險業採取另外的方式列帳。

據了解，曾銘宗要求保險局立即試算二大層面，第一是所有投資用不動產若以收益法、折現率2.125％計算，資產減損的金額是否很嚴重；第二是若RBC也採取收益法方式計算不動產增值，有多少公司RBC可能往下，需要增資，增資金額又有有多少。

相關人士指出，曾銘宗表示，若衝擊很大，不排除要對保險業「另闢蹊徑」，也就是壽險可能與其他上市櫃公司採取不同的評價方式。

目前證期局已開始預告相關財報新規定，所有上市櫃公司從明年第1季起，若投資用不動產要選擇用「公允價值」評價，則只能採取收益法，目前折現率2.125％；若是素地則是用土地開發法，同樣也要將開發收益折現，草案預計本周完成預告。

證期局表示，要再看外界對這次內容的反應如何，才會作最後定案，但以往金融業是特殊業別，在財報準則上的確可有不同的規範。

由於今年上市櫃公司以IFRSs開帳，有200多家上市櫃公司不動產選擇用公允價值開帳，增值金額達4,000多億元，金管會擔心若再增加市場法鑑價，有580家上市櫃公司有投資用不動產，且很多是傳產業早年廠房，目前成為閒置空地，但位於台北市、新北市，若用市場法及收益法評估，整體上市櫃公司不動產增值金額可能在8,000億到1兆元間。

金管會擔心，這樣對財報影響過大、且有可能助漲房市泡沫，因此決定用相對保守方式，只准許收益法且有最低折現率來計算。

但壽險業對此反應，有些大樓是以1.8％左右的投資率買入，現在若以2.125％折現，馬上就有資產減損，同時RBC允許在自有資本50％的範圍內，認列不動產增值利益作為自有資本，即可允許市場法與收益法並用，若財報只准收益法，會變成RBC計算方式比財報寬鬆的情況，但若RBC也用收益法，則會有壽險公司需要增資。

金管會內部有一提案，是讓保險業提早適用市場法及收益法自選的「公允價值」，限制分配，以先因應未來保險會計上路，負債面即保單也要以市價計算時，可能增提準備金的壓力。

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作者： 鉅亨網記者周康玉 台北 | 鉅亨網 – 2013年12月10日 下午4:15

2013年房市歷經諸多政經風暴多空交錯，究竟明年房市如何？全國不動產企研室今(10)日公布2014年房市10大趨勢，整體來說，政府打房、查稅政策不斷，短期炒作資金退潮，首購換屋族群和長期投資族群成為購屋主流，一千萬元上下的都會區小宅或是郊區中小宅，仍為2014年最夯標的；預估未來一年房市將呈現價緩漲、量微升的狀態。

趨勢一、短線投資客退場

財政部部長張盛和日前表明打房不縮手，不僅針對預售屋紅單交易開罰，甚至對特定豪宅區展開地毯式查稅，加上根據實價登錄行情，市場普遍預估2014年1月1日起將會大幅調高土地公告現值，土地增值稅將勢必提高，因此，明年房市將回歸供需基本面，短線炒作投資客將大舉出場，房價走勢更加理性。

趨勢二、購屋偏好收益型產品

隨著短線投資資金退場，天花板效應漸漸浮現，全國不動產分析，現今市場維持游資多、低利率、低稅率的環境，許多口袋夠深的購屋族群基於「有土斯有財」的觀念，仍會選擇保守的收益型產品，雖然報酬率偏低，但比起定存還是高，大台北精華地區報酬率約2-3%、外縣市主要商圈約3-5%，且相對於股票、基金等投資產品風險較低。

趨勢三、房貸放款趨於保守

近來各大型行庫基於風險考量，紛紛管控房貸放款成數，全國不動產建議，購屋族群應未雨綢繆，若有房貸需求應盡早規劃，房貸比例不應超過家庭收入的三分之一，抑或選擇固定利率，盡量避免使用機動利率；平日則須培養與往來銀行良好的信用紀錄。

趨勢四、房市M型化　超級豪宅登場

由於明年首購換屋族群和長期投資族群成為購屋主流，屬於高資產族群的層峰人士基於長期投資置產規劃，偏愛核心地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件，超級豪宅仍會持續推出，甚至還有更多意想不到的頂級規劃，像是亞太會館改建而成的「陶朱隱園」首創台灣「車梯」設計，可供超跑進出。

趨勢五、憂年底大選 房市下半年不樂觀

明年底將登場的「七合一」選舉被視為總統大選的前哨戰，屆時購屋族對未來產生不確定感，選擇觀望。預估明年上半年較下半年相對樂觀下，建商將大舉推案，搶攻329熱門檔期、甚至提前至228連續假期「開打」。

趨勢六、奢侈稅微調　抑止炒作歪風

儘管奢侈稅修正草案僅微調，但修法後仍將可抑制炒作工業用地歪風，另一方面，農地納入奢侈稅管制範圍，未來農舍成屋產品更為稀有珍貴。

趨勢七、跟著交通建設買房

繼捷運信義線於11月24日通車後，2014年也有重大交通建設逐步完成，包含：懸宕已久的淡北快速道路、捷運三鶯線即將動工，且貫通大台北東西兩側的捷運松山線，以及捷運土城線頂埔站也預計於2014年完工，而複製以往成功模式，捷運所經之區域房市，長期持有具備抗跌又增值效益。

趨勢八、建商揮軍南下　中南部房價漲

大台北地區房價上漲趨緩，許多建商轉移戰場，揮軍南下，像是桃園、台中、高雄均成為建商獵地首選，預估明年中南部一線地段土地價格不斷飆漲，在地建商不輕言出手，反而是北部建商認為中南部精華區地價不貴，且具有補漲效益，積極南下獵地，預估未來幾年將進入大量推案高峰期。

趨勢九、防堵買房詐騙　善用履約保證

中南部地區曾經發生詐騙案件，有心人士探知房地所有權人不在國內，便假冒所有權人，假藉出售不動產之名義，防堵類似事件，民眾可利用房仲業者推出的履約保證方案保障權益，像是全國不動產推出「買賣履約」活動，就能確保買賣雙方的權益，建議購屋族應善加利用履約保證機制，由公正第三方全程專戶保管價金，讓房屋交易風險降至最低。

趨勢十、房仲業汰弱留強

內政部規定從2013年8月1日起，對不動產經紀營業員執照規範變嚴格，除了30小時訓練時數外，都必須通過筆試測驗；此外，內政部地政司對房仲業所提供的「不動產說明書應記載事項」也正在研議增加更多項目。在激烈競爭情況之下，百家爭鳴，房仲業質量將汰弱留強，孱弱體質的業者將會被淘汰。

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自由時報 – 2013年12月5日 上午6:10

〔自由時報記者王孟倫／台北報導〕針對從明年起，企業投資用不動產可採公允價值（市價）入帳，金管會主委曾銘宗昨天再透露，若以市價入帳，整體上市櫃至少可新增4千多億元；不過，立委許忠信則質疑，這無疑鼓勵上市櫃公司炒作不動產，讓業者不願意投資廠房設備。

金管會週二宣布，明年起，企業投資用不動產可採公允價值入帳，即俗稱「市價法」，初估全體上市櫃公司增值利益約數千億元；而曾銘宗昨天赴立法院財委會，在媒體追問下，透露整體增值利益將超過4千億元。

不過，許忠信質詢指出，雖然金管會強調這是與國際接軌，因為各國都是採市價法入帳，但必須考慮國情不同；若現在房市低迷，或許對上市櫃公司不會有誘因，但國內房價飆漲，讓投資用不動產以市價入帳，無疑對房價是雪上加霜。

許忠信表示，如果上市櫃公司紛紛將資金投入不動產，這只是在炒房，對於增加國內就業機會並沒有任何幫助，主管機關必須更嚴謹些，評估政策可能帶來的後遺症！

不過，曾銘宗指出，除非企業看好未來房價還會持續往上，如果房市出現反轉向下，反而會造成損失。

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中央社 – 2013年12月4日 下午5:27

（中央社記者高照芬台北4日電）財訊雜誌社長謝金河今天表示，台北股市成交量縮減，動能不足，須要「引房入股」，建議房屋實價課稅、嚴查租金逃漏稅，並調高2棟以上房屋者的持有稅，引房市資金入股市。

謝金河是出席「2013消費者金融品牌大獎」，發表對近來台股成交量低迷的看法。

他說，課徵證所稅不見得是對的做法，如今的證所稅對外資不課稅，但是對內資是要課稅的，這種做法鼓勵許多投資人變成外國人。

謝金河坦言，目前都會區的房價已高不可攀，政府若要挽救低迷的股市，須要「引房入股」。

他建議以用三種途徑「引房入股」。第一、從「實價登錄」，逐步走向「實價課稅」；如今傳針對3200戶的豪宅要實價課稅，做法是對的。

另外，財政部長期以來對於租金收入未嚴格查稽，應鼓勵有租金收入者繳稅，房客誠實申報租金。

最後，謝金河也建議，擁有兩棟以上房子的人，應增加房屋持有稅，可以將地價稅及房屋稅調高2倍或3倍。1021204

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自立晚報 – 2013年11月27日 下午9:35

【記者柯安聰台北報導】台灣不動產投資協會12月11日將於台北國際會議中心 舉辦2013年CCIM台灣不動產論壇，主題為「從QE退場看台灣美國的不動產走勢與機會」，邀請多位美國及台灣投資專家聯席探討2013年美國、台灣不動產投資的挑戰和商機。

台灣不動產投資協會是由國內取得美國CCIM（國際認證不動產投資師）證照的專業人士所組成，台灣CCIM協會理事長暨瑞普國際集團總裁曾東茂是國內首位取得CCIM證照的專業人士。曾東茂表示，比起2012年商用不動產市場交易熱絡的景象，2013年的商用不動產投資市場走勢呈現相對停滯的局面，不少眾所期待的標售案因無人投標而流標或改為私下議價模式，市場上也較少出現全棟辦公大樓的交易案例，因此今年總成交量至今才剛突破800億元。

曾東茂說，國際經濟動能疲弱，又逢QE可能退場，加上國內政爭紛擾與政策壓抑，2014年的台灣不動產市場會有何表現？投資人該如何調整資產配置，汰弱留強？美國的不動產投資在QE退場之後，現在是不是進場的好時機？台灣仍是投資法人眼中賺錢的市場嗎？

這些議題將在12月11日於台北國際會議中心舉行的「2013年CCIM台灣不動產論壇」中討論，藉由與會的十來位美國與台灣的不動產學者專家，從不同的領域與專業角度，告訴投資人2014年台灣與美國不動產發展趨勢及投資之道。

台灣CCIM協會副理事長也是CCIM台灣不動產論壇籌備委員會主委林知延表示，論壇分為三大主題探討，首先由名經濟學家馬凱教授探討QE退場與國際經濟發展對美國與台灣不動產的影響作專題演講；再來是CCIM美國總會2012理事長Leil Koch就美國不動產市場展望與投資機會進行分析，隨後由3位聲譽卓著的美國不動產投資家及1位會計師座談，並討論與會者提問；第三部份是分析2014年台灣不動產的投資展望，由CCIM代表分別就住宅與商用不動產來進行探討，探討今年商業不動產交易量未如預期蓬勃的原因與未來發展趨勢，並以定性與定量的方法來分析住宅不動產市場，說明住宅房市的明年走勢。本次論壇將邀請到美國與台灣的專家學者進行共同參與研討，在全球資金流向未明的疑雲下，解答投資者該如何尋得出路與機會，為2014年找到投資的方向。

越商福爾摩莎國際開發有限公司營運長也是CCIM台灣不動產投資協會公關委員會主委劉清痕說，本次不動產論壇邀請到CCIM美國與國內不動產學者專家齊聚一堂共同研討，是一場智慧密集、資訊密集與資金密集的高含金量的論壇，精采可期，將給投資人帶來國際視野與投資制勝之道。

舉辦此次論壇的台灣不動產投資協會，是繼亞洲地區的南韓、中國大陸第3個成立分會的國家，顯示出台灣在亞洲不動產市場的重要性日益升高，不動產專業地位日益提升。(自立晚報2013/11/27)

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作者： 鉅亨網羅力元 綜合外電 | 鉅亨網 – 2013年11月26日 上午10:20

歐洲央行官員的寬鬆言論，打壓歐元近期氣燄，亞洲匯市周二(26日)歐元兌日元自4年高點下滑。

歐元兌日元報 137.22 元，自 137.98 元下滑。歐元兌美元則從周一高點 1.3561 元，貶至 1.3520 元。

歐元周二早盤下跌，其實仍無損自上周三後的走升幅度。上周媒體盛傳歐洲央行考慮負利率，造成歐元大幅貶值。

歐洲央行官員 Christian Noyer 昨日發言表示，近期低利率可能將延長一段時間，並且不排除將利率降至更低。

回應 Noyer 的鴿派言論，另一位官員 Ardo Hansson 也認為歐洲央行還有降息空間。

分析師認為，市場對歐洲央行負利率的各種傳聞是很敏感的。

BNP Paribas 分析師顧客報告認為，自上周媒體廣泛報導之後，任何與負利率有關的暗示都要納入投資風險考量。歐洲央行可能認為，負利率比量化寬鬆政策還有用。

歐元的疲軟推高美元指數，美元指數目前報 80.859 點，自周一低點 80.677 點反彈。

感恩節假期前，匯市交投仍略顯清淡。周一美國公布房市及服務業數據，9月成屋銷售連續5個月下滑，服務業PMI出現反彈。

美元兌日元升勢出現緩和，目前匯價報 101.52 元，一度碰觸半年高點 101.91，接近今年高點 103.74 元。

澳元兌美元報 0.9177 元，一度跌至 3 個月低點 0.9120 元。澳元自10月衝至高點 0.9758 元後一路走低，跌幅累計 6%。

澳洲央行副總裁 Philip Lowe 表示，他預期澳元會更低，也重申央行不會直接干預的立場。

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