股市蹈日覆轍 陸面臨失落10年

中央社 – 2014年2月26日 上午8:17

(中央社台北26日電)中國大陸股市走勢越來越像日本。

大陸上證綜合指數正重蹈日經225指數在1980年代到1990年代的走勢。隨著日本房市崩盤,重創日本金融系統,帶來10年低迷經濟成長,日經指數自1989年代高點慘跌達80%。上證綜合指數自2007年底迄今累計回檔達60%,近2兆美元市值人間蒸發。

大陸過去5年貸放激增,引發外界拿來和失落10年前的日本債務飆升相比。

根據摩根大通(JPMorgan Chase & Co.),大陸2012年信貸占國內生產毛額(GDP)比例,自2000年的105%,攀抵187%,相較之下,日本則是從1980年的127%升抵1990年的176%。

德意志銀行(Deutsche Bank AG)新興市場股市策略師史密斯(John-Paul Smith)在24日的電郵中表示,大陸股市似乎在說有大幅減緩的巨大風險,甚至金融危機。史密斯去年預測到新興市場跌勢。

「比較兩者發展階段,今日大陸無效益投資程度遠比當年日本高。」

法國興業銀行(Societe Generale SA)預估,大陸2018年前經濟成長將由去年的7.7%,放緩至5.5%。相較過去10年來平均10%的成長率。日本則在截至2000年止的10年平均成長1.6%,相較於前一個10年平均成長率4.7%。

上證綜合指數昨天重摔2%,挫至4週低點,市場臆測房市疲軟將抑制經濟成長。上證綜合指數年來計跌3.9%,MSCI明晟全球指數(MSCI All Country WorldIndex)則近乎持平。(譯者:中央社劉淑琴)1030226

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不動產全球高峰會 4月底登場

中央社 – 2014年2月19日 下午4:48

(中央社記者高照芬台北19日電)2014不動產全球高峰會4月底在台北舉行,將有來自美國、中國大陸、法國等國800多人與會,會中將論戰房市多空,也為資金氾濫的國內房市找出海外最佳投資商機。

主辦單位中華民國不動產仲介經紀公會全國聯合會表示,長期以來國人房地產投資鎖定台灣本土,隨著國內房市景氣周期拉長、房市投報率下滑,加上政府頻頻打房,國人將資金投入海外房地產的情形日益普遍。

不動產仲介經紀公會全聯會指出,這次大會主題「整合流通資源、創造投資商機」,集結政府部門如台北市地政局與民間不動產團體,合辦2014不動產全球高峰會。

會中將邀請來自全世界各地的不動產菁英齊聚台北,發表各國最新的房市概況及商機。

在「全球不動產投資現況與趨勢」論壇中,邀請到美國不動產資本分析顧問公司(Real CapitalAnalytics)創辦人暨總裁懷特(Robert M. White Jr.)專題演講。

另外,在「亞太投資機會」論壇中,由瑞普國際物業總裁曾東茂為引言人,與談人包括日本日米不動產協力機構理事長中川雅之、全日本不動產協會理事長林直清及英國世邦魏理仕亞太地區市場研究總監金緯等專家與會。

在兩岸不動產開發商高峰論壇中,台灣代表有大陸建設董事長張良吉、基泰建設總經理馮先勉;中國大陸代表有萬通集團董事長馮侖、太平洋商業地產開發董事長章克宇與會。

此外,世界經紀人委員會(FIABCI)主委愛德漢彥(Kirkor Ajderhanyan) ,以「資深經紀人生涯典範」為題,發表家族中三代同堂在南法尼斯、坎城的不動產仲介經驗及生涯發展。1030219

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住商第二品牌「大家房屋」成立 年底展店目標100家

NOWnews – 2014年2月18日 下午7:37

記者顏真真/台北報導

住商不動產董事長吳耀焜18日宣布,從趨勢來看,未來不動產經紀業將走向集團化,極大化發展,而為了因應未來變局,在創立滿35年的今年,旗下第二品牌「大家房屋」正式成立,也因為新品牌的加入,今年底住商不動產要達700家店,大家房屋100家店,住商機構兩岸總店數突破1600店的營業目標。

台灣房地產市場走了10年多頭後,市場出現了質變與量變,以幾個指標觀察,北市中古屋均價在10年增長170.1%,購屋壓力從10年前的5.2倍到如今的11.6倍,壓力明顯增加。可是利率不漲反跌,較10年前低1.058%,除了民眾感知外,房產業也出現量變與質變。

以不動產經紀業為例,2003年時,全台經紀業僅有1627家,大型連鎖品牌僅853家,僅占產業的52.4%,但10年後,經紀業增加至5918家,大型連鎖品牌達3707家,佔比超過62.6%,成長可見一斑,

住商不動產總經理陳錫琮指出,台灣不動產經紀業經過了多年發展,在數量上已經達到飽和,除了量的增加,更需要質的改變,過去住商不動產經營時,採取3-6萬元的高月費,吸引優質夥伴進駐,30多年來也做出相當成績,目前以563家簽約店領先同業。

至於住商新成立的「大家房屋」比起其他第二品牌更具成熟性,他強調不只從提升自我、成就大業出發,透過組織提供的各項教育訓練及業務支援系統,提供經紀人員厚實依靠,進而成就顧客,協助其創造幸福家和的美滿家庭外。

吳耀焜也說,經過政策盤整,去年買賣移轉寫下3年新高,也意味著民眾對於政策性恐慌逐漸排除,因此在這個時間點成立第二品牌「大家房屋」,承襲了住商不動產「共好」的精神,穩中求進、穩紮穩打,從新品牌出發,透過新品牌大家房屋,與原有的住商不動產相結合,更能發揮管理綜效,提升服務品質。

陳錫琮則提到,在大家房屋設立時就已經充分與住商全省加盟店東溝通,獲得超過9成以上的支持度,而目前預約組數也高達50組,住商機構試圖透過多品牌「共好」的方式,創造出一個嶄新的經營模式,預期未來不動產經紀業必然走向集團化與極大化兩大趨勢發展。

他強調,多品牌、多層次的經營已經成為管理顯學,例如豐田汽車與王品集團,都是多層次品牌經營的成功典範,透過市占率的提高,對內集中採購、統合管理以降低成本,對外增加曝光度,加快流通速度,增加店營運效能,進而提供更完善且全面的消費者服務。

對於今年房市景氣看法,陳錫琮認為,十年多頭變不停,量穩價平格局定,而下半年則將是產業關鍵一役,七合一選舉將至,兩黨可能搬出新的打房施策以平息民怨,此外,不少區域價格已經來到歷史高點,往上成長有限,但在低利環境下,也缺乏大幅修正空間。對於自用客戶來說,低利進場仍有一定優勢,只要價格合理,進場仍相對安全,但對投資客戶來說,持有風險之外,還必須注意國稅局查稅動作,以免連補帶罰,得不償失。

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股匯市震盪 高股息基金搶手

作者: 記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月13日 上午5:50

工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】

全球股匯市動盪,提供市場獲利了結下車的最佳藉口,面對今年投資環境轉趨震盪,風險意識驟升,法人建議,投資人可選擇長期投資績效較為穩健的高股息股票型基金,作為布局股市的核心首選。

ING全球高股息基金經理人白芳苹表示,美國聯準會(Fed)新主席葉倫對失業率表現關注更甚於通膨,預期低利率政策將延續更長時間,雖然成熟市場投資熱度加溫,但部分新興國家經濟基本面仍存挑戰。

尤其面臨量化寬鬆(QE)持續減碼壓力,使市場短線震盪,但中多格局持續,如美國企業去年第4季財報估計S&P500企業獲利將較前年同期成長7.6%,分析自2004年以來的S&P500指數與美國高股息指數,高股息族群中長期報酬超越大盤。

白芳苹認為,美歐日成熟國家在房市與就業市場引領下,分別出現溫和經濟復甦動能,有助於未來企業獲利預期提升,成熟股市仍優於新興股市,基於近期成熟經濟體復甦步伐愈加穩健,適合布局全球型為主的高股息股票基金。

施羅德投信產品研究部協理林良軍表示,後QE時代來臨,保守和穩健投資人可以改為投資歐美日成熟國家的高品質高股利股票,以股息收益替代債券配息,除和債券一樣可持續領取配息,隨著已開發國家經濟復甦和成長,未來股價還有潛在上漲空間。

摩根多重收益基金經理人邁可.施厚德(Michael Schoenhaut)表示,全球景氣回升的過程中,市場波動加大在所難免,高股息股具有穩定配發股息的優勢,波動度相對較低,建議納入投資組合。

群益美國新創亮點基金經理人蔡詠裕表示,今年MSCI全球高股息指數殖利率預估為2.71%,明年則預估為2.95%,分析各區域,代表美股的S&P500發放的現金股利與企業實行庫藏股活動後的股票殖利率目前4%左右,歐洲股利殖利率也有3.79%,高股利極具吸引力。

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2013不動產贈與破5萬 助節稅引資產客關注

ETtoday – 2014年2月12日 上午11:33

記者林信男/台北報導

內政部最新數據顯示,2013年全台不動產贈與件數,已突破5萬大關,達5.1萬件,再創歷史新高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,不動產贈與是節稅方法之一,受到資產客關注的程度,也越來越高。

由內政部統計可得知,2013年全台不動產贈與件數為5萬1,683件,較2012年成長約17%,創下新高紀錄;其中光是新北市,件數就高達1萬0,612件,是2013年贈與量最大的地區,排名第2的台北市則為9,067件;整個大台北地區占比,就逼近總量的4成。

徐佳馨表示,中古屋交易在2013年創下近3年新高,遺贈量體同步大增,顯示國人仍習慣將不動產作為財務規劃的一環,在公告現值與地段率等稅基連年調整下,勢必會讓節稅成為房市顯學。

徐佳馨指出,不動產贈與是富人最主要的節稅手法,假設贈與子女現金1億元,贈與稅就會用1億元為基礎,即便遺贈稅現已降至10%,但扣除220萬元免稅額後,仍須繳978萬元贈與稅。

徐佳馨說,如果改贈與市價1億元的豪宅、店面或辦公室給子女,贈與稅的計稅基礎則為不動產的「公告現值+房屋評定現值」,一般而言,這兩項加起來,不少個案只有市價的3成左右,若以3,000萬元計,只要繳納278萬元,相較於贈與現金,足足可省下700萬元。

根據贈與稅法第21條規定,贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。徐佳馨解釋,這代表房貸可用於贈與金額的扣項,贈與能夠省更多。

值得注意的是,各地方政府近2年來,接連大幅調高公告現值,以北市為例,這3年公告現值調幅多在1成上下,新北市更驚人,近3年平均調幅都在1成以上,最多達15%,部分地區甚至年調幅達50%。徐佳馨說,公告現值調漲,贈與成本跟著升高,更讓許多富人精打算盤,提前做好財產規劃。

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有富爸爸真好!2013年不動產贈與、繼承件數創新高

NOWnews – 2014年2月11日 下午4:25

記者顏真真/台北報導

根據內政部最新統計,去(2013)年全國不動產贈與件數一舉突破5萬大關,高達5.1萬件,再寫歷史新高,其中,贈與量由新北市拔得頭籌,件數高達1萬612件,其次為北市的9067件,光大台北就逼近4成。同時,去年全國不動產繼承件數也達4.4萬件,也寫下歷史新高。房仲業分析,這顯示國人仍習慣將不動產作為財務規劃的重要一環,在公告現值與地段率等稅基連年調整下,勢必會讓「節稅」成為房市顯學。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,不動產贈與是富人最主要的節稅手法,舉例來說,如果贈與子女現金1億元,那麼贈與稅就用1億來做基礎,即便遺贈稅現已降到10%,但扣除220萬元免稅額仍須繳978萬元贈與稅。但如果改用市價1億元的豪宅、店面或是辦公室送給子女,那麼贈與稅是計稅基礎是不動產的「公告現值+房屋評定現值」,一般而言,這兩項加起來,不少個案只有市價3成左右,若以3000萬元計,只要繳納278萬元,整整可省下700萬元。

此外,贈與稅法第21條的規定,贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除,換句話說,房貸可用於贈與金額的扣項,贈與可以省更大。同時,許多家長也會善用年度免稅額,贈與子女現金,最後再以買賣或是贈與方式,合法節稅更多。

徐佳馨表示,2003年政府曾將土增稅減半,促使贈與量大增,國內自2009年調降遺贈稅從最高50%降至10%後,贈與件數即明顯上升,贈與件數即明顯上升,原本都在3.1萬件上下,2010年達3.5萬件,2011年達3.9萬件,2013年更衝至5萬天量。

另一個原因是各地方政府這一兩年接連大幅調高公告現值,以北市來說,這3年公告現值調幅就多在1成上下,新北市更驚人,這3年平均調幅都在1成以上,最多達15%,部份地區甚至年調幅達50%,而公告現值調漲,贈與成本跟著升高,更讓富爸精打算盤,提前做好財產規劃。

去年除贈與件數大增外,繼承件數達4.4萬件,也寫下歷史新高,分析原因,一方面是國人熱衷置產,另一方面則是遺贈稅降為10%後,許多人不急著在生前把不動產留給子女,讓繼承不動產件數年年增加。

除了富爸媽的節稅規劃外,坊間流傳「贈與可避奢侈稅」以及「贈與不需實價登錄」等「偏方」以規避法規,某種程度也讓「贈與」重新受到資產客的關注。住商不動產特約代書楊珺表示,坊間流傳的偏方,雖然有可能走漏洞,特別實價登錄後,有些資產客不希望價格曝光,是有這種另類思考,不過,以贈與閃避奢侈稅為例,國稅局近來有積極查核贈與規避奢侈稅的作為,建議民眾誠實為上,以免得不償失。

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北市查不動產資訊 罰482萬

中央社 – 2014年1月21日 下午1:20

(中央社記者黃麗芸台北21日電)台北市地政局今天公布不動產交易消費資訊管理情形,共計查核510則,輔導30則及裁罰41則,共計罰鍰新台幣482萬元。

台北市副市長張金鶚、台北市地政局長黃榮峰及地政局副局長潘玉女今天共同出席市政會議後「台北巿不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範執行情形」記者會,會中作上述表示。

潘玉女表示,台北市自去年7月至12月實施執行以來,總計查核510則不明確的不動產消費資訊,其中輔導30則,裁罰41則,罰鍰金額總計482萬元。

她指出,41件裁罰案件中,地政局裁罰37案,違規態樣多屬廣告建築物位處不得作為住宅使用的使用分區,但業者卻在廣告中以文或圖標示。

另外,有4案是由行政院公平交易委員會進行裁罰,其中1案違規狀況為建案廣告宣稱其為「萬坪公園第一排」,但實際公園面積僅約4772坪,並未達萬坪標準,針對商品內容虛偽不實及引人錯誤表示,對建設公司及代銷業者各處20萬元罰鍰。

潘玉女說,地政局去年11月起也針對租賃市場廣告進行了解,其中以面積不符情形最多,其他多為未註明經紀業名稱、用途與使用執照不符等違規態樣,除列案輔導外,也將租賃廣告列為上半年重點查核。

同時,預售屋銷售也列為今年查核重點,並將研訂預售屋銷售規範。

張金鶚指出,其中查獲一案其廣告標示建物造價每坪200萬元,實際每坪僅20萬元,公平會僅警示業者應加強廣告文字審查,卻未開罰,他認為應更慎重面對不動產消費爭議,且從嚴處理,以展現政府決心、健全房市。1030121

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2014不動產永續發展論壇 台中市政大樓登場

NOWnews – 2014年1月16日 下午8:00

記者黃志政/台中報導

「2014不動產永續發展論壇」16日在市府舉行,臺中市房地產業界菁英及領袖齊聚一堂,與會業者都稱讚市府的有力建設使得土地及房價增值,從美術園道、草悟道逐步從點擴散到面,郊區土地及房價也漸漸增值,臺中市的房市願景越來越好。

這場論壇是國家卓越建設獎的系列活動,由中華民國不動產協進會暨世界不動產聯合會臺灣分會主辦,副市長黃國榮、地政局長曾國鈞、臺中市不動產協進會理事長黃南淵、臺中市不動產開發商業同業公會理事長魏嘉銘等人均蒞臨,討論「奢侈稅及相關政府政策對於房地產的效應」議題,與會來賓發言都稱讚臺中市的建設越來越進步,連帶房市越來越好!

副市長黃國榮表示,市長胡志強對全市的重大建設非常重視,自從胡市長上任以來,市民一定可清楚感受大臺中有很大的不一樣,各地大型建設不斷興建,連帶房地價格也上升;但他也認為實施奢侈稅2年多來也造成兩極化的反應,市府也應該多聽聽學者建議,找出奢侈稅等政策和房市間的平衡點。

黃南淵也讚揚市府在102年成功舉辦第64屆不動產年會,獲得各界熱烈迴響,可說是歷年來舉辦最好的年會,讓世界各地看見臺中市的進步,值得其他縣市效法。

魏嘉銘也同樣認為臺中市和臺北市、新北市相較起來果然不一樣!他也說,剛開始從美術園道、草悟道一帶地價攀升,逐步從點擴散到面成長,臺中市郊區房價也開始上升。

不過,魏嘉銘也說,雖然房市景氣看好,但希望地方政府能多多推動便宜親民的合宜住宅,果然市府也不負眾望,在去年在臺中精密園區推出勞工合宜住宅200多戶全數標售完畢之後,今年更進一步計畫在豐原區、大里區同樣興建每坪12萬元「幸福好宅」,凸顯市府努力振興全市的房市,也同時能照顧市民。

擔任20多年的資深地政局長曾國鈞也深刻感受臺中市的地價確實越來越好,尤其縣市合併以來,房產市場以西屯區居冠,緊接著是北屯區、南屯區、北區、以及太平區、大里區。

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不動產論壇 業者看好台中房市

中央社 – 2014年1月16日 下午6:55

(中央社記者陳淑芬台中16日電)「不動產永續發展論壇」今天在台中市政大樓舉行,與會不動產業者表示,市府各項建設促使土地及房產增值,看好台中房市遠景。

中華民國不動產協進會、世界不動產聯合會台灣分會主辦的「2014不動產永續發展論壇」,今天在台中市市政大樓舉辦,以「奢侈稅及相關政府政策對於房地產的效應」議題進行討論。

台中市副市長黃國榮、中華民國不動產協進會理事長黃南淵、台中市不動產開發商業同業公會理事長魏嘉銘及各地不動產業者與會。

黃國榮致詞表示,台中市長胡志強重視重大建設,不斷推動大型建設,連帶房地產價格也上升。黃國榮指出,奢侈稅實施2年多來,造成兩極化的反應,市府將多聽取學者建議,找出奢侈稅等政策和房市間的平衡點。

黃南淵指出,台中市府在102年舉辦第64屆不動產年會,獲得各界熱烈迴響,讓世界各地看見台中的進步,值得其他縣市效法。

魏嘉銘則指出,台中市從美術園道、草悟道一帶地價攀升,逐步從點擴散到面帶動成長,郊區房價也開始上升。台中市府除振興房市,也同時照顧市民,去年在台中精密園區推出勞工合宜住宅,今年進一步計畫在豐原區、大里區興建「幸福好宅」。1030116

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資金搶進不動產 REITs看俏

作者: 記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年1月3日 上午5:30

工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】

全球資金熱潮帶動不動產價格上揚,觀察主要區域REITs與不動產指數表現,日本東證不動產指數2013年以來上漲70%最亮眼;表現最差市場則以新加坡與香港等亞洲不動產為主,法人指出,隨資金移往成熟國家,建議不動產投資以選擇全球型不動產基金為宜。

ING全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示,日本政府極力作多與央行寬鬆政策等利多加持,日本不動產業者的產業基本面也持續改善。

葉菀婷指出,2014年全球不動產企業獲利年增率預估值自去年5月底的7.5%下修至6.9%,下修主要來源為香港及澳洲,分別自去年5月底的12.9%和5.9%下修至10.2%和4.3%,尤其是香港恆生地產近期受到券商調降產業投資評等與五大地產開發商銷售成績疲弱的利空拖累,建議投資人選擇全球型不動產基金介入。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,日本REITs是2013年全球表現最突出的地區,預料日本及美國REITs仍是2014年第1季投資首選;美國方面,因仍維持超低利率環境,相對看好成長題材的工業、零售、旅館REITs的表現機會。

施羅德投信指出,REITs基金可選擇投資於不動產證券化商品與房地產股票的基金,可以掌握全球地產證券市場成長的機會;布局房地產相關市場,可分散傳統債券與股票投資的風險。

富蘭克林華美坦伯頓全球股票組合基金經理人陳韻如指出,展望後市,中期最重要還是需觀察美國量化寬鬆(QE)的退場速度,公債市場殖利率的變化將顯著影響REITs表現。

但她指出,聯準會的貨幣政策正常化,勢必也扮隨著景氣復甦表現,若全球經濟能持續回升,對房市有利,REITs也將隨之受惠;整體而言,全球REITs中、長期應該還是有機會維持多頭走勢。

摩根多重收益基金經理人邁可.施厚德(Michael Schoenhaut)表示,REITs具有固定的租金收益來源,目前全球REITs收益率約4.1%,在全球資金仍顯寬鬆的環境下,更具收益優勢;且面對市場震盪,REITs股息收益占整體報酬約六成,抗震優勢顯而易見。

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