信義

作者： 鉅亨網記者周康玉 台北 | 鉅亨網 – 2013年10月2日 下午7:05

不動產投資如果是場選美活動，第4季展望可謂美女如雲！尤其來自於壽險業的投資不動產解禁後的資金動能，仲量聯行總經理趙正義表示，在壽險業對這些「美女」都有很高的評價，加上前三季的投資禁令悶了很久，未來第4季在壽險業者資金挹注下，第4季不動產交易量很有可突破1000億元。

壽險業第4季最關注的不動產投資案有三，包括台北學苑地上權、內湖精英電腦大樓、信義計畫區A25地上權，再加上位於信義計畫區「環球小姐級」的中信總部招標案，也都是壽險業者躍躍欲試的標的。

精英總部 年報酬達2.875%最亮

上個月南山人壽正式出手收購勤美「誠品綠園道」大樓，總成交金額達48.9億元，震撼市場，壽險業資金重返市場趨勢明顯。10月21日正式開標的精英電腦總部大樓將成為下一個焦點，仲量聯行總經理趙正義表示，精英電腦將在活化總部大樓之後，採售後回租方式，回租年限為10年，依底價、每坪二樓以上辦公室行情70萬元估計，每年租金收益將達2,000萬元以上，年報酬率達2.875％以上，為近期壽險公司解除不動產禁買令、內科成交價格續創區段新高以來，目前台北市唯一可能符合金管會設下2.875％租金報酬率公開銷售的標的物。 趙正義指出，因此公告處分至今，將近10組潛在投資人，包括保險業、外資私人和本國大戶，都展開詢問和評估。

中信松壽大樓 底價至少200億

備受關注的中信總部案將於11月5日正式招標，位於台北市信義區市場性極高，但因為涉及藝文空間「新舞台」去留問題，僅賣出95％產權。對此，戴德梁行估價顧問所長楊長達指出，在投標需知中，會再詳細告知，讓買家一併列入考量，但即便如此，但因信義計劃區的土地具稀有性及獨特性，預計仍會吸引許多跨國企業、資金雄厚的買家競標。市場估計，中信金松壽大樓底價至少200億元。

鑽石級台北學苑 兵家必爭

被喻為是「鑽石級」標的的台北學苑，位於台北市精華地段敦北南京商圈，基地方正且腹地廣大，為敦化北路沿線少見的大型商業用地，將於11月28日開標，底價114.36億元，每坪約282萬元，房仲業者表示，台北學苑絕對是能吸引許多開發商青睞的。

至於台北市政府在信義計畫區內持有的最後一塊土地，也是面積最大的A25土地地上權標售，底標180億元，若加計地上建物開發，預估總投資金額達300~400億元，大型壽險公司中，國壽、富邦、中壽、新壽、南山可運用資金合計近10兆元，每家都有能力獨立標下開發。雖然因為權利金底價高達180億元，明顯偏高，再加上壽險業者受限於BOT規定，無法經營，目前此案已經送交台北市議會，年底前若改為設定地上權，會有更多壽險業者有投資意願。

 

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作者： 沈婉玉、翁毓嵐╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月27日 上午5:30

中國時報【沈婉玉、翁毓嵐╱台北報導】

壽險不動產投資鬆綁後，國產署趁勢吸金。行政院推動國有地活化三大指標性案件之一的「台北學苑」地上權案昨日公告，基地面積約4050坪，權利金底價為114.36億元，換算每坪282萬元，存續期間70年，11月28日開標，創下國產署地上權招標史上面積最大、底價最高、存續期間最長的紀錄。

國產署副署長邊子樹指出，此案基地方正且腹地廣大，位於敦化北路上，鄰近小巨蛋、知名百貨及飯店，距松山機場僅10分鐘車程，適合商業設施、會展、旅館及商辦大樓使用。因區位條件太好，還沒公告就有多家壽險及營建業者洽詢，非常有信心可以順利標脫。

國產署官員透露，壽險業者對台北學苑尤其積極，幾乎每家都表達高度興趣。台北學苑地上權招標案，僅限制不能興建住宅與部分移轉，存續期間長達70年，非常有利基，逾百億元的權利金底價約為市價的5.5成「一點都不高」，有機會創地上權交易新天價。

台北學苑原由救國團長期租用，作為張老師中心、青年宿舍，2年前還給軍方後拆除。國產署接手後，將其中私人土地以換地方式整合，昨日正式推出。未來權利金收益主要將劃歸給國防部眷改及營改基金。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，今年壽險業注入不動產投資金額僅120億元，其中南山、國泰、新光等都是主要買盤。年底前除了台北學苑外，第4季還有底價總額800億元以上的6大標案等待進場，屆時勢必引發壽險公司競相投入。

全球資產管理公司專案經理王維宏分析，依權利金底價換算每坪價格為282.4萬元，但若依照該土地的容積率284％推算，容積單價約落在99.5萬元，貼近世貿二館的地上權價格，預計11月底脫標時，可能創下信義計畫區以外總價最高的國有地地上權標售案。

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中央社 – 2013年9月25日 下午8:02

（中央社記者韋樞台北25日電）房仲統計上半年實價揭露資料，平均單月不動產交易揭露金額達新台幣3337億元，其中以新北市單月交易金額700億元最大。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，目前實價登錄的揭露率提升至9成，上半年以新北市交易規模最大，平均單月交易總金額約700億元，其次桃園縣的533億元。

曾敬德表示，近年房市快速增溫的桃園縣受惠於土地、房屋等不動產交易熱絡，擠下台北市成為全國交易額第二高的行政區，上半年平均每月533億元的交易金額，已經是台南加高雄的交易總和。

桃園縣前7月建物買賣移轉棟數3萬297棟，小贏台中的3萬6棟，不過在土地買賣移轉面積多了7成。根據實價揭露資訊，大園與中壢的交易居桃園縣前兩名，主要是受到青埔開發與航空城的題材帶動。

曾敬德表示，桃園本身是產業重鎮，工作機會多，且重大建設利多不斷，包括五楊高架通車、升格第六都、捷運綠線、鐵路高架、重劃區及航空城開發等利多，重大建設密度不輸雙北市，加上北北桃生活圈成形，近兩年逐漸成為房市熱區。

不動產交易規模居首的新北市，最新人口統計有395萬人，10年間增加29萬人口，從買賣移轉棟數的資料來看，新北市的交易棟數一直居全國之冠，統計今年上半年單月交易規模達700億元，佔全國的2成以上。1020925

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中央社 – 2013年9月23日 下午5:41

（中央社記者田裕斌台北23日電）富邦金控旗下富邦人壽不動產比重偏低，富邦人壽董事長鄭本源表示，今年底前擬再加碼，且希望能買到較具規模的大案，對於管理上比較具有優勢。

目前富邦人壽可運用資金約新台幣2.3兆元，不動產占比僅4.2%，中長期目標可提高至8%至10%，估計銀彈達870億至1330億元。

鄭本源表示，投資不動產不是有錢就可以買，還要有適合標的；今年富邦人壽僅有以26.08億元標得台北市成功高中旁國有土地地上權，比起動作頻頻的南山人壽、新光人壽腳步略緩。

不過，鄭本源表示，具有50年地上權的A10建物最快在年底完工，包括商辦、微風松高商場及寒舍艾麗酒店將成為信義計畫區新亮點。

他指出，政府以地上權方式活化國有土地資產立意良善，不過以不動產市場而言，50年時間並不長；若標得企業因地上權即將到期，而減緩對建物的投資，政府取回地上權後，也只是拿到老舊不堪的建物，也有礙周邊商圈發展。若可建立地上權展延機制，對企業、政府都是雙贏，也可提高企業競標意願。

鄭本源認為，雖然中南部不動產行情有增溫跡象，但北部的不動產仍具有人口密集、產業結構等獨特優勢；他也不諱言，台灣的不動產價格已經不低。

富邦金今天宣布，將在9月27日至29日在林口東華球場舉行「2013富邦女子高球公開賽」，賽事總獎金提高至500萬元，冠軍獎金增至100萬元，並邀請包括澳洲、汶萊、日本、韓國等10國、44位外籍選手，加上台灣本地選手共有95位好手參賽。1020923

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中央社 – 2013年9月23日 下午6:30

（中央社記者韋樞台北23日電）美國寬鬆貨幣政策QE資金不退場，全球股市鬆一口氣，資金又準備重回新興市場。房仲表示，QE資金不退場對台灣傳統第4季購屋旺季將增添穩定信心的作用。

美國聯準會 (FED) 宣布寬鬆貨幣QE暫不退場，將對資金流向產生影響，原本從新興市場流出的資金未來有可能重返。房仲認為，QE只是暫不退場，但未來遲早會退場，只是何時退，怎麼退的問題。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然全球資金動能依舊，但對台灣的影響主要在股市而非房市，畢竟外資在股市買超減少，或是改為賣超，對股市動能和信心將有一定的影響，進而影響的是投資人是否要將手中資產轉為美元計價資產，以確保不受貨幣貶值影響。

曾敬德指出，對台灣房市而言，第4季向來是購屋旺季，房市受影響最深的是信心、奢侈稅修訂及銀行利率，QE資金進來台灣影響的是股市而非房市，也不會為房市增添多少資金動能，只是QE寬鬆資金不退，會為市場穩定信心，房市則是間接受惠。

他提醒，奢侈稅未來修訂方向，對持有期究竟增加到3年、4年，或其他更為嚴苛的條件，將影響房屋買賣雙方的意願及房屋釋出速度。

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作者： 翁毓嵐╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月17日 上午5:30

中國時報【翁毓嵐╱台北報導】

內政部昨揭露第15波實價登錄最新資料，全台北中南四大都會區的住宅類都未出現創新高的總價、單價交易，但廠辦及商用類不動產交易熱絡，台北市內湖區「達永金矽谷」以8.8億總價擠進全台前10高總價廠辦，預計今年第4季在壽險業資金注入房市後，交易會更火熱。

商仲業者評估，接下來一直到第4季，雙北市都仍有商用類的廠辦、商場及地上權的標售案，包括日前龍巖人本位於淡水的學舍商場招標案、中信金位於松壽路的信義區總部、信義區A25的BOT，及精英電腦內湖總部等招標、出售案等，屆時都將為商用不動產交易挹注更多熱錢

根據內政部公布7月16日至31日交易過戶的最新實價登錄資訊，商用類交易台北市最高總價為內湖區行善路的「達永金矽谷22」，成交總價為8億8,388萬元，平均每坪單價44萬元；新北市廠辦最高總價落在中和區立德街的「MIT科學園區」，以7,125萬成交；台中市則是位於梧棲區經三路的廠辦，總價1億；高雄市則位於三民區建國三路店面，交易總價為1億2,300萬。

永慶資產管理協理黃增福指出，由於工業區廠辦及廠房價格，長期以來均較住宅或辦公大樓低，對企業主而言，無論是自用或置產可說相對實惠，自去年下半年迄今，廠辦的交易量均維持不錯水準，大型廠辦、廠房也頻頻出現成交案例。

黃增福分析，此批實價登錄中，雙北市、台中及高雄的住宅都未再創新高，多為受美國QE縮減及國內奢侈稅修法等影響，導致市場略為降溫；不過廠辦產品表現相對熱絡，四都的商用類交易，均以廠辦成交金額最高，取代之前火熱的店面交易。

今年8月中自金管會鬆綁國壽、南山人壽、全球人壽、台壽、富邦人壽、新壽，及中信人壽等壽險投入不動產禁令不久，9月初南山即以48.96億買下台中勤美誠品大樓，12日又再出手標下北市敦南商圈的萬國商業大樓；隨後全球人壽也以13億權利金，標下台電位於礁溪鄉逾2,300坪的地上權，為商用不動產市場注入不少活水。

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作者： 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月16日 上午5:30

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

忍了快一年，壽險資金9月已開始積極「獵樓買地」，壽險業者表示，目前如中油承德路地上權、台肥南港的C3地上權、精英電腦內湖總部大樓、新纖開發的承德大樓、台北學苑地上權及新壽內湖大眾電腦大樓等，都是壽險業極有興趣的標的，估計今年第4季將掀起不動產競標熱潮。

目前已知下周二（17日）中油要標售承德路地上權，占地378坪，底價2.7586億元，預計可開發為旅館、商場、餐廳等，不少壽險公司也在評估此案。

接著10月有不少大案要上場，如台肥占地1.2萬坪的南港C3地上權標案，預計是總投資金額400多億元的大案，也有大型壽險公司在評估中；而市場預計要賣70~80億元的內湖精英電腦大樓，也因地點佳，同樣也是壽險公司評估名單之一。

此外還有10月可能要公告的台北學苑地上權、台北信義計畫區A25地上權，新纖要處份的承德及板橋大樓、新光人壽預計要出售的內湖大樓，估計未來三個半月要釋出的主要不動產標的，投資金額可能近千億元。

金管會今年5月左右打開壽險業不動產禁買令，就有三商美邦人壽、新光人壽開始投資，但隨後有十家壽險公司因金檢缺失，又被冷凍了3~4個月，之後陸續解禁，目前已有南山人壽、全球人壽都已買到不動產，但今年到目前為止，壽險業新買入的不動產投資金額僅120億元，與去年的千億元規模相比，仍有800~900億元的投資能量。

先前已公開表示要投資不動產、或董事會授權要買不動產的公司，如國泰人壽、新光人壽、中國人壽、台灣人壽、中信人壽等，近期都尚無不動產進帳，有些公司更是已好幾年沒買到不動產，各公司都有相中標的，希望年底前能買到新大樓或土地。

壽險業者表示，目前仍有2.875％的投資報酬率最低門檻，同時金管會也不樂見壽險資金買地蓋住宅，去年要求買入素地10年內不能移轉、買入大樓五年內不得轉售的規定也還在，因此目前壽險業投資多數是瞄準商辦大樓、商場或要興建旅館的用地。

另外，政府及公營事業出售地上權因不受2.875％的規範，壽險資金競爭將更為激烈。

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自由時報 – 2013年9月15日 上午6:11

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕隨著壽險獵樓禁令放寬，部分企業主看中壽險業蓄積將近一年的資金急需找尋出口，紛紛拋售手中持有的土地、大樓，希望能夠趁勢獲利了結，總計一個月內至少有九筆資產預計出售，總銷售金額近四百億元。

根據商仲統計，第四季預計出售資產，有七筆商用不動產、二筆土地，其中，預計出售的商用不動產，包括中信金信義區總部，底價至少二百億元、龍巖在淡水持有的「HI CITY複合學舍」，底價約十七億元；新光合纖出售北市承德大樓、新北市板橋大樓，合計底價約二十三億元；光世代建設出售北市衡陽路大樓，底價十四．六六億元；精英電腦內湖總部，開價約七十億元。

另有兩筆土地，一筆是新北市新莊頭前重劃區內，約三二六坪的住二土地，底價三．九億元；另一筆則是台中市台灣大道上，約五八九坪商三土地，底價尚未公開。

上下半年 市況冷熱差很大

去年底因金管會針對壽險業者祭出「新八條」的買樓禁令，導致商用不動產沉寂將近一年，戴德梁行總經理顏炳立甚至以「夏天穿毛衣」來形容當時市況之冷。

但第四季壽險獵樓禁令放寬，企業主陸續發布賣樓通告，有商仲業者打趣說，第四季商用不動產簡直是「冬天穿背心」，與上半年的冷清情況大不相同。

壽險業出價能力較強

高力國際估價與諮詢部董事袁嘉隆指出，企業主選在第四季處分不動產，主要看中壽險業出價能力較強，過去兩年創高價的指標商用不動產標售案，幾乎都是壽險業者的天下。

不過，也有業者表示，近幾年商用不動產飆漲快速，價格已經來到相對高點，要再創造更高價格有其難度，因此，企業主才會選在年底出售手中不動產。

全球資產專案經理王維宏表示，第四季處分的商用不動產較上半年增加許多，除了壽險買樓解禁外，也與企業主年底做帳有關，希望藉由出售資產創造不錯的營收，透過賣樓換現金，手中也握有現金可運用。

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中廣新聞網 – 2013年9月13日 上午5:46

房價持續漲 北市祭「房價指數」「不動產管理規範」多帖藥方 (林麗玉報導)

台北市的房價高，小老百姓抱怨買不起房，已經成為政府民怨的前十大，為了讓房市更加合理，台北市副市長張金鶚上任後，相繼祭出「房價指數」、「不動產經紀業發佈交易消費資訊管理規範」，就是希望讓房市因為資訊透明，讓房價更合理，不過台北市公布連續兩波的房價指數，指數都呈現微幅上漲，其中五月份最新的房價指數為109.29，比去年八月份基期上漲了9.29%，更比今年四月上漲1.99%。北市地政局副局長潘玉女說，「如果再以台北市四個次分區的住宅價格指數看，台北市最高的次分區為中山松山南港區114.07、其次為大安信義中正區109.65、士林內湖大同區107.84、萬華文山北投區103.97。不過指數變動率最高的次分區大安信義中正區，相較於上一個月，漲幅為3.92%最高，全區的標準住宅總價為兩千零四十四萬最高。調查房價指數的這九個月以來，以中山松山南港最高，原因是興建中的松山線、臺鐵等公共設施帶動，另外萬華文山北投區較低，是因為交易價格相對要為穩定。大安信義中正區比上一個月的指數變動率最高，是因為這個次分區五月份的小套房交易熱絡。」

不過面對小老百姓的薪資倒退十多年，北市府首度由政府部門發佈房價指數，結果呈現連續三個月上漲，還是讓民眾買房的信心盡失，更買不起房子，外界質疑，北市府副市長張金鶚上任，任務之一就是要讓房市合理，不過這兩波房價指數，都呈現上漲，是否有更有效的打房措施？張金鶚說，北市府公布房價指數，目的並不是要打房，打房還是需要中央金融及稅制的措施，北市府能做的，就是讓房市資訊更透明。甚至為了讓房市透明，避免建商、仲介哄抬房價，張金鶚上任之後，也首度推動「台北市不動產經紀業發佈不動產交易消費資訊管理規範」，如果移送公平會調查，建商廣告涉及虛偽不實或引人錯誤，違規屬實，依照公平法，是可以最高處五到五千萬元不等罰款。姑且不論台北市政府陸續推動「房價指數」、「不動產交易消費資訊管理規範」有沒有實質的打房效果，不過張金鶚說，健全房市與打房儘管是兩回事，不過卻有其高度相關，因為房價要合理，資訊透明很重要，甚至副市長張金鶚還要提前推動台北市老屋健檢計畫。面對台北市動輒單坪百萬的高房價，難怪小老百姓大喊吃不消，而北市府相繼祭出多多帖藥方，從房價指數、不動產資訊管理規範、到老屋健檢，儘管一下子看不見房價合理的成效，不過張金鶚說，慢慢透過房市資訊透明，未來受益的不只是消費者，包括房仲、建商提供訊息，也較能讓民眾相信，相信未來會視三贏的局面。

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中央社 – 2013年9月14日 上午7:36

（中央社記者韋樞台北14日電）2008年金融海嘯，資金開始流入不動產市場。信義房價指數統計，金融海嘯滿5年，包括雙北市、桃園、台中與高雄等地區，房價漲幅普遍逾7成，桃園漲幅最大。

信義房屋的信義房價指數統計，台北市2008年第3季雷曼兄弟倒閉事件發生時，信義房價指數為173.6，5年後最新統計今年第2季房價指數已達292.9，漲幅近7成。

不過台北市的房價漲幅不及新北、桃園、台中與高雄等地區，主要都會區中以桃園地區上漲83%最多，而新竹地區反而受惠程度最少，房價上漲48%位居都會區之末。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在低利率與量化寬鬆政策下，雙北市房市首先受惠，不過高房價引起主管機關注意，因而提出選擇性信用管制措施、奢侈稅等政策，雙北市交易量首當其衝，市場資金轉向具有補漲題材的低價區。

鄰近的桃園具備有眾多開發題材，曾敬德表示，包含機場捷運、航空城開發案、重劃區開發案、鐵路高架化、升格第六都等，金融海嘯當時桃園平均房價每坪約10萬元到11萬元，最近兩個月桃園住宅平均房價已達每坪 19 萬元，上漲力道強勁。

台中與高雄地區則因為房價基期低，吸引外來建商南下推案買地，同時間推升土地價格與房價，帶動整體房價也從每坪約10萬元起漲，綜整來看，1字頭房價區在金融海嘯以來，房價漲幅不輸雙北市。

曾敬德認為，在低利率與量化寬鬆的資金行情下，國內房市出現一段漲勢，不過近期已經步入量化寬鬆政策的尾聲，長期來看利率趨勢可望觸底反彈，外在房市條件已不若先前寬鬆，未來房價不易出現像前5年的凌厲走勢，加上奢侈稅等政策實施，長期房市表現應會趨於平穩。1020914

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